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Economía

Ley de Alquileres: un mercado más caro para inquilinos y propietarios

Esta semana se le dio la sanción definitiva a la infame Ley de Alquileres, y mientras muchos sectores lo celebran como una victoria, solo se condena a inquilinos y propietarios a comprar y vender en un mercado menos flexible y más caro.

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Esta semana se le dio la sanción definitiva a la infame Ley de Alquileres, que muchos sectores celebran como una victoria para los inquilinos pero en realidad lo único que hará es condenar a inquilinos y propietarios a una mercado menos flexible y más caro.

La nueva normativa que rige a partir de ahora para los contratos de alquiler, plantea nuevas disposiciones que, en teoría, significan la incorporación de nuevos beneficios para los inquilinos. En la práctica, no parece ser así. 

Como también advertimos anteriormente, a grandes rasgos, la ley supone las siguientes normativas principales: 

• La actualización de los contratos dejará de ser semestral, y pasará a ser anual. Esto significa que el monto a definir por un año, deberá ajustarse previamente de acuerdo con una cláusula elaborada entre el IPC (que mide el INDEC) y el RIPTE (que mide la variación real de los salarios medios). La cláusula de ajuste se vale del 50% de cada índice mencionado. 

Los pagos por mes anticipado y el depósito de garantía, no podrán se superiores al equivalente de un mes de alquiler, respectivamente

El plazo mínimo de contrato se amplía, pasando de dos a tres años, con ciertas excepciones previstas en el Código Civil y Comercial.

• Se torna obligatorio declarar los contratos de locación ante la AFIP.

• Los gastos o expensas que estés vinculados servicios normales y permanentes, quedan exclusivamente a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias quedarán a cargo del locador.

La garantía para el contrato se vuelve menos exigente para el inquilino, y se permitirá ofrecer más alternativas además de una propiedad inmueble. Se deberán aceptar avales bancarios, seguros de caución, fianzas o recibos de sueldo. A su vez, el monto de la garantía no puede exceder el monto de cinco veces el valor mensual del alquiler, excepto que la garantía sea de ingresos, y en ese caso se elevaría hasta diez veces. 

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Este paquete supone una serie de dificultades, tanto para inquilinos como para propietarios. A pesar del apoyo de algunas organizaciones de locatarios, lo cierto es que la cláusula de ajuste podría ser altamente perjudicial para ellos.
Hasta el momento, el ajuste se pactaba libremente, de forma tal que se ataba al valor semestral del alquiler a la inflación esperada para ese período. Sin embargo, los ajustes se tornaron cada vez más inútiles a la hora de compensar la inflación. 

En 2019, el ajuste promedio en los alquileres alcanzó el 33%, mientras que la inflación fue claramente más alta. Bajo la nueva normativa, independientemente de la voluntad de las partes, los contratos están atados a una nueva cláusula de ajuste obligatoria.
Por esta razón, es factible considerar que los nuevos aumentos podrían ser fácilmente superiores a los que se hubieran pactado en una libre negociación, como se venía haciendo hasta ahora.

De hecho, el costo real del alquiler se redujo considerablemente en los últimos 10 años, sin cláusulas de ajuste obligatorias. La ley es contraproducente para los inquilinos, puesto que de aplicar la misma cláusula que hoy se hace obligatoria, los alquileres se hubieran encarecido.

El economista de la consultora Invecq, Matías Surt, aplicó la fórmula actual a los alquileres en los dos últimos años, para demostrar que la aplicación de la nueva ley, lejos de significar un beneficio, supone más problemas.
Las conclusiones son tajantes, pues, usando los lineamientos de la nueva cláusula, los montos en los dos últimos años llegarían incluso a ser 100% más altos de lo que en realidad fueron bajo el libre pacto de las partes.

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Como si esto no fuera suficiente, al prohibir ajustes semestrales y tornarlos anuales, existe una gran probabilidad de que se produzcan aumentos iniciales cada principio de año. Es decir, el monto inicial por el que se pactarían los contratos aumentaría, y este mismo monto se ajustaría de acuerdo a las normativas de la ley durante el año.

La organización “Inquilinos Agrupados”, aclaró su amplia adhesión a los lineamientos de la nueva legislación. 

Es curioso y hasta tragicómico, la manera en que deberán explicarle a sus representados el hecho que de serán menos las propiedades que estarán a disposición, serán menos los contratos renovados, serán más caros los alquileres bajo la nueva cláusula, y posiblemente aflorarán los contratos “en negro”

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El otro gran grupo perjudicado por la ley es, lógicamente, los propietarios. Es realmente difícil encontrar una ley de alquileres que perjudique a ambas partes de la negociación, pero parece que así lo consiguió el kirchnerismo. 

La extensión de los contratos de dos a tres años, supone un enorme incentivo para dejar de alquilar, o simplemente no pensar en alquilar. Esto se deduce fácilmente de los riesgos que supone emprender la actividad, y el hecho de comprometerse a un plazo más largo, deriva directamente en una menor oferta de propietarios dispuestos a ofrecer su propiedad en alquiler.

En caso de existir problemas con el inquilino, el propietario no podría hacer nada hasta terminar ese plazo de tres años que fue obligado a pactar.
En caso de incumplimientos en los contratos, la ley imposibilita mecanismos aceitados para facilitar el desalojo, y esto también distorsiona enormemente la oferta de inmuebles.

Muchos propietarios disponían del alquiler de inmuebles a modo de compensar ingresos mensuales, como es el caso de jubilados que utilizaban este mecanismo para mantenerse. La ley actual supone muchas dificultades para todos, y ninguna facilidad para nadie.  

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Economía

Mercado Libre se convirtió en la empresa más grande de América Latina

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Con la caída bursátil de la importante minera brasileña Vale S.A, Mercado Libre se transformó en la empresa más importante de la región, registrando una valuación estimada en US$ 90.000 millones.

La firma fundada por Marcos Galperin vuelve a liderar el ranking de valuación en América Latina. Desde el mes de julio, la importante minera brasileña Vale S.A registró una pérdida de sus valores por US$ 40.000 millones debido a la baja en el precio internacional del hierro, suponiendo una importante caída bursátil del 32%.

Entre otros motivos, la baja de la demanda china por el mineral contribuyó enormemente a la caída abrupta de su precio en el mercado global. La tonelada métrica del hierro cayó por debajo de los US$ 100, y se espera que promedie los US$ 90 a lo largo de 2022.

De esta manera, y con una valuación estimada en US$ 90.000 millones, Mercado Libre se consolida cómodamente como la empresa más importante de la región. La sólida posición financiera de la empresa sigue inspirando a los inversores. Solamente en el último trimestre, Mercado Libre registró ganancias por US$ 62,2 millones, un 22% más que en 2020.

El desempeño de la tecnología financiera de Mercado Libre demostró ser mucho menos volátil en comparación a lo que ocurre en el mercado de materias primas, donde opera Vale S.A desde hace décadas.

Además, el apetito inversor por la empresa argentina no solamente se debe al valor de las ganancias operativas de este año, sino que también se especula con el valor presente de los ingresos futuros que pueda llegar a generar la empresa. En este sentido, se espera un escenario relativamente optimista para la empresa de Galperin.

Por debajo de Mercado Libre y Vale, la empresa mexicana Walmart mantuvo el tercer lugar en el ranking regional con una valuación total de US$ 61.800 millones, seguida por Petrobras con US$ 61.000 millones y América Móvil con US$ 59.200 millones aproximadamente.

Así como el surgimiento de las llamadas “empresas unicornio” en la Argentina, este proceso se produjo incluso a pesar de las medidas poco convencionales del Gobierno de Alberto Fernández, y de ningún modo gracias a ellas.

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Economía

Insólito: el Ministerio de Economía confirmó sin querer que se usará el dinero del FMI para la campaña

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Tras las duras críticas a la maniobra del oficialismo por usar fondos del FMI para financiar el gasto público, el Ministerio de Economía emitió un comunicado oficial tratando de desmentirlas, pero acabó confirmándolas.

El Gobierno kirchnerista decidió utilizar la posición de reservas depositadas por el Fondo Monetario Internacional en Derechos Especiales de Giro (DEGs) con el fin de financiar una agresiva política fiscal en cara a las elecciones de noviembre.

Se resolvió la colocación de Letras Intransferibles al Banco Central por un monto equivalente a los US$ 4.350 millones. El Banco Central le compró al Tesoro su posición del DEGs haciendo uso de la emisión monetaria, a cambio de un “pagaré” en forma de Letras. Nuevamente, esta maniobra dota al Gobierno de una gran cantidad de recursos para el despilfarro.

En la práctica, las Letras Intransferibles no son más que un “activo basura”, pues no pueden ser vendidas por el Banco Central en los mercados de bonos, como ocurre con cualquier otro activo de esa naturaleza.

El Ministerio de Economía trató de desmerecer todas las críticas y emitió un comunicado oficial buscando explicar detalladamente la operación en cuestión. Sin embargo, de forma insólita y sin buscarlo, fue el propio comunicado el que terminó confirmando todas y cada una de las críticas hacia el oficialismo.

El comunicado confirma que el monto valuado en DEGs se utilizará para dos operaciones concretas: en primer lugar, se los utilizará para cancelar pasivos con el FMI y, tal y como se lo advertía, se usarán también para cancelar “adelantos transitorios” al Tesoro.

La maniobra explicita que el fisco dispondrá de un monto por $422.000 millones para financiar el gasto público.

Los llamados adelantos transitorios no son otra cosa que la compra de deuda pública por parte del Banco Central. Sin embargo, y a diferencia de cualquier país normal, el Tesoro jamás devuelve ni los intereses ni los montos por esa deuda, por lo que en la práctica es simplemente una forma más de dominancia fiscal sobre la política monetaria. En lugar de prestarle dinero al Tesoro, el BCRA termina financiándolo sin mayores cargos.

Lejos de refutar algo, el propio Ministerio de Economía acabó confirmando todas las preocupaciones en torno al cambio radical de la política económica, que dejará de considerar un mínimo margen de prudencia fiscal para radicalizarse hasta las últimas consecuencias.

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Economía

Evergrande, el “Lehman chino” se desploma un 11% y muestra signos de una nueva crisis financiera mundial

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El segundo promotor inmobiliario más grande de China adelantó que no podrá cumplir los vencimientos a fin de mes y tiene una deuda equivalente al 2% del PBI chino, que en caso de defaultearla generaría una crisis con condimentos similares a la del 2008 en Estados Unidos

El gigante inmobiliario chino Evergrande se desploma un 11% este lunes en la Bolsa de Hong Kong, registrando su menor nivel de cotización en más de 11 años ante el miedo de que la firma no pueda hacer frente a sus compromisos financieros.

El segundo promotor inmobiliario más grande de China está a punto de colapsar: la semana pasada la empresa aseguró que probablemente no pueda honrar la deuda de alrededor de 254.000 millones de euros que tiene con los acreedores que equivalen aproximadamente el 2% del PBI del país asiático.

Los títulos de la firma inmobiliaria cayeron hasta los 2,28 dólares hongkoneses y es el peor registro desde mayo de 2010. Además, la valoración bursátil de la empresa se ha desplomado un 93% en ese periodo. En los últimos dos meses, el desplome superó el 80%.

La quiebra de Evergrande no solo significaría la destrucción de millones de empleos directos e indirectos, sino una catástrofe económica que los especialistas ya están calificando como un potencial “Lehman Brothers” chino, en referencia a la compañía norteamericana de servicios financieros que estaba sobreinvertida en hipotecas subprime, y su quiebra fue el síntoma más grande de la severidad de la crisis que estaba azotando a Estados Unidos en 2008.

Uno de los grandes temores es el posible “efecto contagio”. Los principales acreedores de Evergrande son bancos e inversionistas chinos, que perderían miles de millones si el gigante defaulteara sus obligaciones financieras. Por otra parte, Standard and Poor’s indicó en agosto que la empresa tenía deudas pendientes con los proveedores y contratistas de sus proyectos, a quienes debe aproximadamente 37.160 millones de dólares.

De acuerdo con la agencia de noticias Bloombergeste jueves la firma deberá afrontar el vencimiento de un bono de cinco años de 71,3 millones de euros, y si defaultea este compromiso, podría ser el primer paso de un crash financiero en China. Hasta finales del año, la firma tiene que afrontar pago de intereses por 571,3 millones de euros, que casi seguro que no podrá hacer.

Esta caída tiene que ver con la brutal cuarentena que impuso China durante el 2020 por la pandemia. En agosto de 2021, la empresa reportó una disminución interanual del 29% en las ganancias netas y advirtió que la falta de liquidez podía poner en riesgo la conclusión de proyectos inmobiliarios que había paralizado por la pandemia.

El Comité de Estabilidad Financiera y Desarrollo, el mayor regulador financiero de China, ha dado luz verde para que la empresa libre sus pagos y renegocie los términos de sus deudas con sus acreedores, pero sin una ayuda estatal sin precedenes, Evergande colapsará.

Y aquí es donde el Partido Comunista Chino debe tomar una decisión, así como la Casa Blanca la tuvo que tomar en 2008. ¿Le conviene inyectar liquidez en la empresa para rescatarla del colapso, sabiendo que así como Evergande van a estar otras miles de empresas en todo el país y va a tener que rescatar a todas, o le conviene dejar que colapse y que la misma economía haga el ajuste necesario para liberar los recursos mal invertidos?

Bush en 2008 decidió en un primer momento salvar a Bear Sterns, la primera empresa del sector financiero que empezó mostrando signos de colapso, con un préstamo sin precedentes del Banco de Nueva York para financiar sus deudas, y luego fue adquirida a un precio extremadamente bajo por JP Morgan Chase.

Sin embargo, después de Bear empezó a colapsar Lehman, y Bush tomó la decisión de no ayudar a Lehman ya que si no tendrían que ayudar a todos los bancos de inversión del país. Sin embargo, tras la quiebra y desaparición de Lehman, más empresas siguieron colapsando y finalmente Ben Bernanke, el director de la Reserva Federal en ese entonces, tuvo que inyectar 700.000 millones de dólares para salvar a empresas como Bank of America, Wells Fargo, JPMorgan, Citigroup, y tantas otras más.

Por el momento no se sabe si el régimen de Xi Jingping permitirá que la inmobiliaria colapse o si la rescatará. El Banco Popular de China se ha visto obligado este viernes a inyectar 14.000 millones de dólares para tranquilizar al mercado, que se mostraba nervioso por la posible caída del gigante y había empezado a deshacerse de sus inversiones más riesgosas.

Si China no maneja bien esta situación, utilizando la experiencia de Estados Unidos en 2008, todo indicaría que haber promovido la pandemia no los habría beneficiado como esperaban. El Partido Comunista Chino aprovechó la crisis del coronavirus para poner gobiernos afines a ellos en todo el mundo, conquistando territorios como Hong Kong y sacándole distancia al resto del mundo en asuntos comerciales luego de la guerra de tarifas con Trump. Pero la crisis financiera que se desprende de semejante crisis mundial se llevará puesto a China antes que al resto.

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