Conecte con nosotros

Economía

Ley de Alquileres: un mercado más caro para inquilinos y propietarios

Esta semana se le dio la sanción definitiva a la infame Ley de Alquileres, y mientras muchos sectores lo celebran como una victoria, solo se condena a inquilinos y propietarios a comprar y vender en un mercado menos flexible y más caro.

Publicado

en

Esta semana se le dio la sanción definitiva a la infame Ley de Alquileres, que muchos sectores celebran como una victoria para los inquilinos pero en realidad lo único que hará es condenar a inquilinos y propietarios a una mercado menos flexible y más caro.

La nueva normativa que rige a partir de ahora para los contratos de alquiler, plantea nuevas disposiciones que, en teoría, significan la incorporación de nuevos beneficios para los inquilinos. En la práctica, no parece ser así. 

Como también advertimos anteriormente, a grandes rasgos, la ley supone las siguientes normativas principales: 

• La actualización de los contratos dejará de ser semestral, y pasará a ser anual. Esto significa que el monto a definir por un año, deberá ajustarse previamente de acuerdo con una cláusula elaborada entre el IPC (que mide el INDEC) y el RIPTE (que mide la variación real de los salarios medios). La cláusula de ajuste se vale del 50% de cada índice mencionado. 

Los pagos por mes anticipado y el depósito de garantía, no podrán se superiores al equivalente de un mes de alquiler, respectivamente

El plazo mínimo de contrato se amplía, pasando de dos a tres años, con ciertas excepciones previstas en el Código Civil y Comercial.

• Se torna obligatorio declarar los contratos de locación ante la AFIP.

• Los gastos o expensas que estés vinculados servicios normales y permanentes, quedan exclusivamente a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias quedarán a cargo del locador.

La garantía para el contrato se vuelve menos exigente para el inquilino, y se permitirá ofrecer más alternativas además de una propiedad inmueble. Se deberán aceptar avales bancarios, seguros de caución, fianzas o recibos de sueldo. A su vez, el monto de la garantía no puede exceder el monto de cinco veces el valor mensual del alquiler, excepto que la garantía sea de ingresos, y en ese caso se elevaría hasta diez veces. 

Ad

Este paquete supone una serie de dificultades, tanto para inquilinos como para propietarios. A pesar del apoyo de algunas organizaciones de locatarios, lo cierto es que la cláusula de ajuste podría ser altamente perjudicial para ellos.
Hasta el momento, el ajuste se pactaba libremente, de forma tal que se ataba al valor semestral del alquiler a la inflación esperada para ese período. Sin embargo, los ajustes se tornaron cada vez más inútiles a la hora de compensar la inflación. 

En 2019, el ajuste promedio en los alquileres alcanzó el 33%, mientras que la inflación fue claramente más alta. Bajo la nueva normativa, independientemente de la voluntad de las partes, los contratos están atados a una nueva cláusula de ajuste obligatoria.
Por esta razón, es factible considerar que los nuevos aumentos podrían ser fácilmente superiores a los que se hubieran pactado en una libre negociación, como se venía haciendo hasta ahora.

De hecho, el costo real del alquiler se redujo considerablemente en los últimos 10 años, sin cláusulas de ajuste obligatorias. La ley es contraproducente para los inquilinos, puesto que de aplicar la misma cláusula que hoy se hace obligatoria, los alquileres se hubieran encarecido.

El economista de la consultora Invecq, Matías Surt, aplicó la fórmula actual a los alquileres en los dos últimos años, para demostrar que la aplicación de la nueva ley, lejos de significar un beneficio, supone más problemas.
Las conclusiones son tajantes, pues, usando los lineamientos de la nueva cláusula, los montos en los dos últimos años llegarían incluso a ser 100% más altos de lo que en realidad fueron bajo el libre pacto de las partes.

Ad

Como si esto no fuera suficiente, al prohibir ajustes semestrales y tornarlos anuales, existe una gran probabilidad de que se produzcan aumentos iniciales cada principio de año. Es decir, el monto inicial por el que se pactarían los contratos aumentaría, y este mismo monto se ajustaría de acuerdo a las normativas de la ley durante el año.

La organización “Inquilinos Agrupados”, aclaró su amplia adhesión a los lineamientos de la nueva legislación. 

Es curioso y hasta tragicómico, la manera en que deberán explicarle a sus representados el hecho que de serán menos las propiedades que estarán a disposición, serán menos los contratos renovados, serán más caros los alquileres bajo la nueva cláusula, y posiblemente aflorarán los contratos “en negro”

Ad

El otro gran grupo perjudicado por la ley es, lógicamente, los propietarios. Es realmente difícil encontrar una ley de alquileres que perjudique a ambas partes de la negociación, pero parece que así lo consiguió el kirchnerismo. 

La extensión de los contratos de dos a tres años, supone un enorme incentivo para dejar de alquilar, o simplemente no pensar en alquilar. Esto se deduce fácilmente de los riesgos que supone emprender la actividad, y el hecho de comprometerse a un plazo más largo, deriva directamente en una menor oferta de propietarios dispuestos a ofrecer su propiedad en alquiler.

En caso de existir problemas con el inquilino, el propietario no podría hacer nada hasta terminar ese plazo de tres años que fue obligado a pactar.
En caso de incumplimientos en los contratos, la ley imposibilita mecanismos aceitados para facilitar el desalojo, y esto también distorsiona enormemente la oferta de inmuebles.

Muchos propietarios disponían del alquiler de inmuebles a modo de compensar ingresos mensuales, como es el caso de jubilados que utilizaban este mecanismo para mantenerse. La ley actual supone muchas dificultades para todos, y ninguna facilidad para nadie.  

Haga clic para comentar

Usted debe estar conectado para publicar un comentario Inicio de sesión

Deja una Respuesta

Economía

El Gobierno endurece el cepo y buscará ampliar la documentación tributaria requerida para operar

Publicado

en

Las entidades financieras y los agentes bursátiles podrán solicitar previamente declaraciones tributarias a aquellos clientes que busquen entrar al mercado de capitales. En la práctica, se teme que los organismos de control terminen imponiendo por la fuerza lo que originalmente constituye un lineamiento optativo.

En medio de la progresiva sangría de reservas y el agotamiento del cepo cambiario, el Gobierno dispuso más medidas para seguir estrangulando a las operaciones sobre el mercado legal.

La Unidad de Información Financiera (UIF), por medio de la Resolución 6/2022, dispuso que las entidades financieras como bancos o aseguradoras, así como los agentes bursátiles, podrán solicitar a sus clientes declaraciones tributarias específicas para poder acceder al mercado cambiario legal.

En concreto, las documentaciones tributarias solicitadas serán sobre Ganancias y Bienes Personales, ambos impuestos que tienen un enorme peso como proporción de los recursos totales que percibe el sector público.  

Aún si, si bien se plantea como un criterio que deberá adaptarse a las preferencias de cada entidad financiera con sus clientes, los mercados especulan con que las medidas terminen por imponerse de forma forzosa en las operaciones diarias. Los organismos de control tendrán un mayor peso para disuadir a las entidades financieras para que soliciten, en la práctica, estas declaraciones tributarias a sus clientes.

Las medidas suponen añadir un control adicional sobre el acceso al dólar MEP (que se obtiene en la bolsa de valores) y el dólar Contado con liquidación. Esto podría desembocar en un nuevo aumento de la brecha cambiaria, que actualmente se acerca al 100%.

La resolución fue impulsada por el ultra-kirchnerista Juan Carlos Otero, en un intento por seguir limitando el acceso a los dólares por parte de los argentinos, y contener la profundización de la pérdida de reservas internacionales.

Otero alegó que las disposiciones buscan fortalecer las herramientas de control sobre el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo, pero lo cierto es que estos lineamientos ya estaban abordados en la reglamentación anterior de la UIF sancionada en 2017, y el objetivo real de las medidas es sencillamente imponer una nueva traba para la compra de dólares.

El Gobierno justificó, además, que el marco normativo anterior determinado por el macrismo había desarticulado completamente el control sobre todo tipo de operaciones de origen ilegal, pero nuevamente esta fue una declaración exagerada para justificar el endurecimiento burocrático del cepo.

Seguir Leyendo

Economía

Una familia necesitó $76.146 en diciembre para no ser pobre

Publicado

en

Representa un aumento del 40% en relación al año anterior.

El costo de la canasta básica total, que define el umbral de la pobreza en la Argentina, subió 40,5% a lo largo de 2021, casi diez puntos menos que la inflación general promedio, que fue del 50,9%.

El informe dice que la canasta básica alimentaria (CBA) –que marca el nivel de la indigencia- subió 3,9% en diciembre, respecto de noviembre, y 45,3% a lo largo de todo el 2021. Y la canasta básica total (CBT) escaló 3% en diciembre y 40,5% en un año.

Con las subas, la canasta alimentaria para una familia tipo (un varón de 35 años, una mujer de 31 años, un hijo de 6 años y una hija de 8 años) ascendió a 32.963,69 pesos y la canasta básica total ascendió a 76.146,13 pesos.

La Canasta Básica Alimentaria (CBA) se define como el conjunto de alimentos que satisfacen ciertos requerimientos nutricionales, y cuya estructura refleja el patrón de consumo de alimentos de la población de referencia.

Y la Canasta Básica Total (CBT), se obtiene mediante la ampliación de la CBA considerando los bienes y servicios no alimentarios (vestimenta, transporte, educación, salud, etcétera) consumidos por la población de referencia.

Fuentes oficiales aclararon que la diferencia entre los aumentos que registraron la CBA y la CBT respecto del Índice de Precios al Consumidor (IPC) –que marca la inflación general- responde a que no se computan los mismos productos. “Son canastas distintas”, dijeron.

Para el IPC, por ejemplo, el rubro de Alimentos y bebidas no alcohólicas se incrementó un 50,3% a lo largo de 2021 y el de “vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles” avanzó solo 28,3%.

Seguir Leyendo

Economía

Frenazo de la economía China: el banco central rebaja la tasa de interés por miedo a una recesión

Publicado

en

La economía china muestra resultados cada vez más insuficientes en el comercio minorista. El tambaleo de la burbuja inmobiliaria se esparce por toda la economía del gigante asiático.

Los resultados económicos de China volvieron a ser decepcionantes para los estándares de crecimiento que normalmente acostumbraba tener el país asiático en los últimos años. La economía china creció solamente un 4% anual en el cuarto trimestre del 2021, el resultado más bajo desde 1990.

Pero los datos mensuales revelan una desaceleración aún mayor. Las ventas minoristas en China, que reflejan una enorme proporción de la economía, dejaron de crecer en noviembre y cayeron un 0,2% en el mes de diciembre.

En comparación con diciembre de 2020, las ventas minoristas de China rebotaron un 12,5% de acuerdo a la serie original del índice, pero se trata de un mero efecto de arrastre estadístico después de haber registrado una brutal caída en 2020.

La industria manufacturera también registró un fuerte enfriamiento en el ritmo del crecimiento mensual, un fenómeno que se acrecentó especialmente entre julio y septiembre del año pasado. La industria china creció un 3,8% anual en diciembre de 2021, cuando en 2019 mantenía tasas superiores al 6% anual.

Ante la evidente desaceleración de la economía, el Banco Central de China decidió recortar las tasas de interés de la política monetaria, con el objetivo de estimular la economía vía liquidez y más endeudamiento.

El temor detrás de las medidas es el surgimiento de una recesión después del desplome en las ventas del mercado inmobiliario y los problemas financieros de Evergrande. El objetivo de la autoridad monetaria china es evitar una mayor expansión de la recesión sobre cada vez más sectores de la economía.

Aún sin recesión, la desaceleración de la economía china supone un gran problema para el actual esquema de política económica bajo el liderazgo del dictador Xi Jinping. En su gestión, la deuda pública de China pasó de representar el 37% del PBI en 2013 hasta llegar al 66,8% en 2020. En el mismo período, el déficit fiscal trepó del 2% del PBI al 4,2% en 2018, y 3,7% del PBI en 2020.

La política fiscal desequilibrada de Xi Jinping se tornaría mucho más explosiva e insostenible si China finalmente pierde el crecimiento económico que mantuvo en los últimos años y sigue enfriando su ritmo de expansión.

Seguir Leyendo

Trending