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Economía

Los 20 años de kirchnerismo destrozaron el mercado inmobiliario: El 80% de los jóvenes no pueden mantener sus contratos de alquiler

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Hacia el final del menemismo, cerca del 75% de los habitantes de CABA eran propietarios de su propia vivienda. Al día de hoy, este umbral cayó al solo el 52%, y cada vez existen más dificultades para poder acceder a un alquiler.

El kirchnerismo destruyó los cimientos del mercado inmobiliario argentino, tanto desde el punto de vista de la compra y venta de bienes inmuebles, como desde el alquiler de viviendas.

Ambas operaciones se vieron sistemáticamente rezagadas por la reaparición de la inflación, ya que se hace imposible la concesión de crédito a largo plazo, o la negociación de pautas estables para cerrar contratos de alquiler.

Un reciente informe de la Fundación Tejido Urbano reveló que al menos el 76% de las personas menores de 35 años de edad debieron rescindir sus contratos de alquiler, como resultado del amplio deterioro en el poder adquisitivo de los salarios.

Cabe señalar que la ley de alquileres de 2020 desalentó la oferta de viviendas, y si bien durante el plazo de 1 año los inquilinos vieron licuado el valor real de sus contratos, cuando llega la hora de renovar los plazos los aumentos acumulados se vuelven verdaderamente aplastantes. 

Y adicionalmente, el precio de mercado a partir del cual comienzan a firmarse los nuevos contratos se volvieron cada vez más inaccesibles, precisamente como resultado de la menor oferta de inmuebles. La regulación del mercado inmobiliario hizo que fuera cada vez más difícil alquilar.

Por otra parte, la escalada de la inflación y la vulneración de los contratos UVA provocó que el crédito hipotecario argentino se encuentre al borde de la desaparición, tan solo representa el 0,3% del PBI. Y sin acceso al crédito, la compra y venta de viviendas para uso residencial se vuelve inviable.

Es por estas razones que, según anticipó la fundación, solo la mitad de los residentes de la Ciudad de Buenos Aires son dueños de su propia vivienda, cuando esta cifra alcanzaba el 75% hacia el final de la década menemista. Con las reformas de los 90s y el fin de la inflación, el crédito hipotecario llegó a representar más del 5% del PBI, 16 veces más de lo que representa hoy en día.

Una de las principales incursiones del Gobierno del presidente Javier Milei será la desregulación inmobiliaria, y la puesta en marcha de un plan de estabilización creíble para recuperar la certidumbre de largo plazo y la vuelta del crédito hipotecario nacional.

Sin una garantía clara y estable sobre los derechos de propiedad para los dueños de las viviendas, y sin estabilidad de precios, resulta imposible el normal desarrollo del mercado inmobiliario, como sí lo lograron la mayor parte de los países de la región.

Economía

El Banco Central rebajó la tasa de política monetaria de los Pases del 60% al 50% y se espera un colapso de la inflación

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La carga de intereses a cuenta de los pasivos remunerados es cada vez menor, después de la quinta reducción de tasas en lo que va de la presidencia de Javier Milei. La autoridad monetaria también tomó la decisión de incrementar nuevamente el encaje legal aplicado sobre las billeteras virtuales.

El Banco Central al frente del Presidente Santiago Bausili determinó una nueva reducción de la tasa de política monetaria de referencia, aquella a cuenta de los Pases, pasando del 60% al 50% nominal anual a partir del 2 de mayo. De esta forma, la tasa efectiva anual fue establecida en el 64,82% según informó el propio BCRA.

En otras palabras, los pasivos remunerados que emite el Banco Central pasan a abonar una tasa nominal equivalente al 4,2% por mes, a cuenta de los Pases que se renuevan cada día. 

La decisión oficial responde a la drástica caída de las expectativas de inflación para los próximos meses, un hecho que se refleja claramente en el informe de expectativas REM que elabora la autoridad monetaria. Las principales consultoras privadas del país también dan cuenta de esta situación, y proyectan un claro escenario de desinflación para 2024.

Las mediciones inflacionarias de alta frecuencia están reflejando el colapso de la variación de los precios minoristas en alimentos y bebidas. Para la consultora LCG, la variación semanal en este rubro fue negativa por más de 1 punto porcentual al término de la quinta semana de abril. 

Los sondeos de Alphacast también prevén una ligera caída de precios hacia la segunda mitad del mes pasado, considerando al rubro de los alimentos. En la misma dirección, el economista Alberto Cavallo (el hijo del exministro de Economía) anticipó mediante un índice diario de precios que la inflación ya está viajando al 5% mensual, descontando el efecto de las tarifas de los servicios públicos.

Entran en juego dos lógicas principales detrás de la rebaja de tasas. En primer lugar, la caída de la inflación efectiva y de la inflación esperada permiten una tasa de interés más baja, ya que de este modo se evita generar rendimientos excesivos medidos en dólares. Pero por otro lado, y más importante aún, la caída de la tasa de interés (en un contexto de cepo cambiario) permite sanear el balance del Banco Central y reducir la expansión monetaria a cuenta de los pasivos remunerados.

La carga de la deuda remunerada en pesos del BCRA es cada vez menor en relación al PBI, y lo mismo ocurre con el pago de sus respectivos intereses. Y desde el Gobierno nacional, el superávit fiscal concretado durante los primeros 3 meses del año permite anular cualquier tipo de financiación monetaria para el fisco.

El Banco Central de Bausili también tomó la decisión de elevar la tasa de encaje aplicado para billeteras virtuales del 10% al 15%, y de esta manera es altamente probable que disminuyan los rendimientos de alternativas como por ejemplo Mercado Pago, además del efecto que tuvo la reducción de tasas.

Se busca generar un marco de reglas de juego que genere incentivos para la compra de títulos públicos al Tesoro por parte del mercado. Esto responde a dos fines bien concretos: por un lado el rollover de la deuda interna en pesos a plazos más extensos, y en segundo lugar la retención de pesos para cancelar Adelantos Transitorios con el propio BCRA (una manera adicional para retirar pesos de la circulación).

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Economía

La reforma tributaria que propone Biden amenaza con destruir hasta 788.000 puestos de trabajo a tiempo completo para el año 2025

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Así lo sugiere un reciente informe de la Tax Foundation, estimando el efecto total de los aumentos impositivos que propone la campaña de Biden de cara a las elecciones. Se estima una reducción del 2,2% en la tasa de crecimiento potencial del PBI en caso de aprobarse los cambios.

El Presidente Joe Biden lanzó una agenda económica completamente radicalizada hacia la izquierda, buscando contentar al ala más extremista de su partido (anteriormente representada por el excandidato Bernie Sanders en la contienda electoral del 2020).

En este sentido, el Presidente recuperó una profunda impronta favorable a subir generalizadamente los impuestos en Estados Unidos, tanto para empresas como para personas físicas y para productos importados. Se buscan gravar ingresos, patrimonios y bienes con tasas sustancialmente más elevadas que las actuales.

La Tax Foundation desarrolló un reciente informe estimando el impacto económico que podría desatar el plan fiscal de Biden para el año 2025. Se estima una reducción total del 2,2% en la tasa de crecimiento potencial del PBI, una caída del 3,8% en el capital social potencial acumulado en las empresas, una reducción del 1,6% sobre la masa salarial promedio, y finalmente la destrucción de hasta 788.000 puestos de trabajo a tiempo completo en el sector privado, en relación a la cantidad que cabría esperar de no aprobarse las subas impositivas.

La agenda de los demócratas es, y por diferencia, la más ambiciosa y extremista desde la era de Franklin D. Roosevelt. El esquema tributario resultante de una eventual victoria de Biden en las próximas elecciones de noviembre queda resumido de la siguiente manera:

  • Aumento de la tasa del impuesto sobre la renta empresarial del 21 por ciento al 28 por ciento (a partir del año fiscal 2025)
  • Aumento del impuesto mínimo alternativo corporativo introducido en la Ley de Reducción de la Inflación del 15 por ciento al 21 por ciento (a partir de 2024)
  • Cuadruplicar el impuesto a la recompra de acciones implementado en la Ley de Reducción de la Inflación del 1 por ciento al 4 por ciento (a partir de 2024)
  • Hacer permanente la limitación de pérdidas comerciales excesivas para las empresas de paso
  • Limitar aún más la deducibilidad de la compensación de los empleados según la Sección 162
  • Aumento de la tasa impositiva global sobre ingresos intangibles de baja tributación (GILTI) del 10,5 por ciento al 21 por ciento, calcular el impuesto jurisdicción por jurisdicción y revisar las reglas relacionadas
  • Derogar la tasa impositiva reducida sobre los ingresos intangibles derivados del extranjero (FDII)
  • Ampliar la base del impuesto sobre la renta neta de inversiones (NIIT) para incluir ingresos comerciales no pasivos y aumentar las tasas del NIIT y el impuesto adicional de Medicare para alcanzar el 5 por ciento sobre ingresos superiores a $400,000
  • Aumento del impuesto sobre la Renta individual al 39,6 por ciento sobre ingresos superiores a $400 000 para declarantes solteros y $450 000 para declarantes conjuntos (a partir de 2024)
  • Gravar las ganancias de capital a largo plazo y los dividendos calificados a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta para Ingreso imponible por encima de US$ 1 millón de dólares, y gravar las ganancias de capital no realizadas en caso de fallecimiento por encima de una exención de US$ 5 millones, revirtiendo parcialmente la reforma de George Bush (2001-2003)
  • Triplicar los aranceles de importación para el acero y el aluminio provenientes de China, desatando una nueva guerra comercial con el gigante asiático

Pese a las subas impositivas, la administración Biden no propone un sendero sostenido de reducción del déficit fiscal, ya que la mayor parte del paquete tributario se vería acompañado por nuevas expansiones presupuestarias. 

Y a diferencia de la estrategia seguida por el expresidente Donald Trump, la guerra comercial con China que propone desatar Biden se produciría en un contexto de profunda caída en la competitividad fiscal de Estados Unidos, todo lo contrario a lo que ocurrió entre 2017 y 2020 (cuando las empresas estadounidenses disfrutaron de fuertes recortes impositivos).

Esto deja a Estados Unidos en una posición comparativamente difícil para forzar una nueva “tregua” con China en la cual se flexibilicen controles cambiarios o medidas arancelarias proteccionistas, como sí ocurrió tras el último acuerdo firmado en 2020.

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Economía

Con Milei, los bancos vuelven a cumplir su función fundamental: Prestarle dinero a familias y empresas y no al Estado

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Se redujo drásticamente la absorción de crédito a través del Estado nacional y el Banco Central, y se amplía la cantidad de recursos disponibles para ser prestados al sector privado productivo. La política económica del Gobierno produjo un punto de inflexión para el sistema financiero.

Desde la caída de la convertibilidad y el rebrote inflacionario en la Argentina, la proporción de crédito retenido deliberadamente por el sector público fue creciendo incesantemente en los últimos años.

El Estado se adueñó de una parte creciente en la cantidad de pesos disponibles generados por el ahorro del país, y en consecuencia se redujo la proporción canalizada por el sector privado (las familias y las empresas). Mientras que el crédito al sector privado superaba holgadamente el 20% del PBI durante el menemismo, al término del último experimento kirchnerista consiguió superar a duras penas el 7% del PBI en 2023

A partir de diciembre de 2023, la política económica ejecutada por el Presidente Javier Milei y el ministro Luis Caputo se propuso un giro drástico en la direccionalidad del crédito argentino. El superávit financiero del Sector Público Nacional (SPN) permitió liberar una gran masa de recursos para el sector privado, algo que hasta el momento parecía completamente imposible.

Por primera vez desde 2018 se produjo un rebrote de créditos hipotecarios, nuevamente atados a la unidad UVA más un cierto margen de rendimiento en términos reales. Estos créditos no solo permiten la reapertura del mercado de crédito inmobiliario, sino que además implican una fuerte presión para aliviar los aumentos sobre los precios de los alquileres.

A partir de la nueva política económica, los bancos privados debieron replantearse la canalización del crédito. El Gobierno nacional dejó de incurrir en amplias licitaciones por encima de sus posibilidades para financiar el déficit (las licitaciones actuales solo refinancian la deuda interna), y el Banco Central profundizó su agresiva política de rebajas en la tasa de interés que pagan los Pases (ahora hasta el 60% nominal anual).

Todo esto abrió la posibilidad de volver a financiar a las familias vía hipotecas, y a las empresas a través de diversos proyectos de inversión productiva. El Gobierno espera que este efecto, habitualmente llamado “crowding-in” o desplazamiento positivo, contribuya activamente a la reactivación de la actividad económica a partir del segundo semestre del año.

Dada la fuerte credibilidad en la política económica, el mayor ahorro del sector público (efecto recesivo) podría ser compensado por un repunte de la inversión del sector privado por la vía del crédito (efecto expansivo).

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