España: obligan a propietarios a cumplir con nuevos requisitos para vender o alquilar

La reciente actualización de la  Directiva Europea de Eficiencia Energética de la Edificación plantea un reto significativo para propietarios que busquen vender o alquilar sus viviendas. A partir de 2030, será obligatorio que los inmuebles cumplan con estrictos requisitos energéticos, lo que obligará a muchos a realizar costosas reformas.

Hasta ahora, bastaba con tener un Certificado de Eficiencia Energética (CEE) vigente. El documento que clasifica el consumo energético y las emisiones de CO2 de las propiedades en una escala de la A (máxima eficiencia) a la G (mínima eficiencia). Sin embargo, la nueva normativa va más allá.

Desde 2030, los inmuebles deberán tener, como mínimo, una calificación energética E  para ser vendidos o alquilados. A partir de 2033, este requisito se endurecerá a una calificación D, lo que supone un desafío mayor para el envejecido parque inmobiliario español.

El impacto en las viviendas españolas

Según un informe de Idealista, más del 51% de las viviendas en España tienen más de 40 años. Estas propiedades, muchas veces construidas con estándares energéticos obsoletos, necesitarán reformas significativas para cumplir con las nuevas exigencias. 

Reformas comunes necesarias

Entre las reformas necesarias para mejorar la eficiencia energética de los inmuebles destacan:

• Sustitución de ventanas y puertas para optimizar el aislamiento térmico.
• Instalación de sistemas de climatización y calefacción más eficientes.
• Implementación de paneles solares o sistemas de energía renovable.

Estas obras representan un costo elevado que puede ser prohibitivo para numerosos propietarios, especialmente si el retorno de inversión a través de alquileres o ventas no es significativo. Para mitigar el impacto económico de estas reformas, el Gobierno lanzó un programa de ayudas enfocado en la rehabilitación energética.

Críticas al encarecimiento del mercado inmobiliario

La implementación de esta normativa podría exacerbar el problema del acceso a la vivienda en España. Las reformas obligatorias incrementarán los costos asociados a la venta y alquiler de inmuebles.  Esto implica que se traslada este encarecimiento a los compradores y arrendatarios.

Las principales implicancias de esta medida son: 

• Mayor inaccesibilidad, propiedades en zonas urbanas podrían volverse inalcanzables para la mayoría de los compradores.
• Menor oferta de alquiler: Algunos propietarios, incapaces de asumir los costos de reforma, retirarán sus viviendas del mercado de alquiler.
• Desigualdad regional: viviendas en regiones con menores ingresos pueden quedar en desventaja frente a áreas urbanas más prósperas.

Deducciones fiscales

Las ayudas no se entregan como subvenciones directas, sino como deducciones fiscales en función del grado de mejora energética alcanzado:

• 20% de deducción, con un límite de 5.000 euros, para viviendas que reduzcan la demanda de calefacción en un 7%.
• 40% de deducción, con un máximo de 7.500 euros, para inmuebles que disminuyan el consumo energético en al menos un 30% o logren una calificación A o B.
• 60% de deducción, hasta 15.000 euros, para reformas realizadas en comunidades de propietarios.

En casos de vulnerabilidad económica, estas ayudas pueden cubrir hasta el 100% de los costos de las obras.

Requisitos y trámites para acceder a las ayudas

Las subvenciones están dirigidas a propietarios, usufructuarios y arrendatarios que ejecuten reformas en su vivienda habitual. Los pasos para acceder a estas ayudas incluyen:

• Presentar un certificado técnico que compare el CEE previo y posterior a las reformas para demostrar la mejora energética.
• Acudir a la Oficina de Rehabilitación de la comunidad autónoma correspondiente.
• Justificar las actuaciones realizadas en un plazo máximo de tres meses tras la finalización de las obras.