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Economía

Advierten que en agosto habrá un «salto dramático» con respecto a los valores de alquileres

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Los efectos de la ley que regula el rubro continúan haciéndose sentir en los montos de los contratos que se ajustarán en los próximos meses.

No hay respiro para quienes tienen que afrontar los ajustes en el valor del alquiler que establece la ley vigente para ese ámbito. Esto sucede porque los precios no dejan de aumentar por efecto de la inflación desatada y las subas establecidas en las paritarias. La combinación de estos factores rápidamente dejó atrás los aumentos que empezaron a regir a partir de julio.

El aumento inicial de 41 por ciento fijado por el BCRA sólo permaneció vigente por algunas horas. Un par de jornadas después, los inquilinos con ajustes establecidos para ya entrado el mes recibieron notificaciones de subas ya del orden del 43 por ciento.

Pero la tendencia alcista se encuentra lejos de detenerse: desde CUCICBA, la organización que nuclea a los corredores inmobiliarios, anticiparon a iProfesional que quienes enfrenten la actualización de agosto deberán atender una suba cercana al 50 por ciento interanual.

Desde la entidad explicaron que, al menos en lo que va del año, los alquileres vienen exhibiendo un incremento mensual promedio del 10 por ciento. Sin embargo, la rentabilidad para los propietarios continúa cayendo a niveles históricos por efecto, siempre, de la turbulencia macroeconómica.

Alquileres. El director de la Defensoría del Inquilino apuntó contra el  Gobierno Nacional – Radio Gráfica

Con respecto al incremento que tendrán que atender los inquilinos se le suma, a modo de agravante del escenario, una retracción de la oferta cada vez más pronunciada por efecto de la mínima rentabilidad que obtienen los propietarios. Ese aspecto redunda, también, en un incremento fuerte en los valores para quienes quieren alquilar una vivienda.

«El propietario hoy está percibiendo una renta promedio del 1,6 por ciento anual. Es el nivel más bajo en términos históricos. Por eso quienes se mantienen en el mercado aplican en la oferta incrementos que van del 10 al 12 por ciento cada mes. Los valores de publicación se están moviendo permanentemente hacia arriba, lo cual complica a quienes necesitan alquilar», comentó Liotto.

Aumentos sostenidos en menor oferta

La directiva explicó que «un inmueble que en junio se ofrecía a 25.000 pesos hoy se publica en torno a los 28.000», pero sin dejar de resaltar que «el mercado se continúa reduciendo por la falta de incentivo para los dueños».

«La pandemia está dejando como resultado, también, un mercado locativo que ya se achicó 25 por ciento. Hoy tenemos situaciones de personas que entran desesperadas a las inmobiliarias a la búsqueda de inmuebles para alquilar. La mayor, buscando unidades tipo PH para no tener que cargar con costos como las expensas, que este año volvieron a subir muy fuerte», contó.

Liotto aseguró que quienes quitan los inmuebles de la oferta de alquileres optan, en buena parte de los casos, por volcar las unidades al mercado de la compraventa aunque no faltan quienes directamente cierran las propiedades a la espera de una mejora en el segmento locativo.

La vicepresidenta de CUCICBA explicó que quienes optan por vender afrontan un escenario de demanda retraída por el peso de aspectos como el vaivén del dólar, cuyo movimiento siempre termina por paralizar cualquier eventual operación.

«Los valores en la compraventa están bajando, claro, pero la suba del dólar genera demoras, quien planea invertir de pronto opta por esperar. Aquel que estaba por invertir para renta o, por ejemplo, comprar para una mudanza, frena todo. El contexto que tenemos esta semana no está ayudando para nada al sector», dijo.

De acuerdo con Liotto, dentro de los últimos meses los propietarios que procuran vender en el corto plazo aplicaron al precio de los inmuebles sendas reducciones de entre el 20 y el 30 por ciento.

«Recoleta, Palermo, Belgrano, son los barrios donde la rebaja se consolidó en torno al 20 por ciento. Más al sur de la Ciudad, el porcentaje ya se ubica en torno al 30 por ciento respecto de la etapa previa a la pandemia. Los dueños con más apuro por vender son los que están acentuando la baja de precios», concluyó.

Economía

Colapsa el déficit cuasi-fiscal: El Banco Central rebajó la tasa de política monetaria de los Pases del 60% al 50%, la más baja 

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La carga de intereses a cuenta de los pasivos remunerados es cada vez menor, después de la quinta reducción de tasas en lo que va de la presidencia de Javier Milei. La autoridad monetaria también tomó la decisión de incrementar nuevamente el encaje legal aplicado sobre las billeteras virtuales.

El Banco Central al frente del Presidente Santiago Bausili determinó una nueva reducción de la tasa de política monetaria de referencia, aquella a cuenta de los Pases, pasando del 60% al 50% nominal anual a partir del 2 de mayo. De esta forma, la tasa efectiva anual fue establecida en el 64,82% según informó el propio BCRA.

En otras palabras, los pasivos remunerados que emite el Banco Central pasan a abonar una tasa nominal equivalente al 4,2% por mes, a cuenta de los Pases que se renuevan cada día. 

La decisión oficial responde a la drástica caída de las expectativas de inflación para los próximos meses, un hecho que se refleja claramente en el informe de expectativas REM que elabora la autoridad monetaria. Las principales consultoras privadas del país también dan cuenta de esta situación, y proyectan un claro escenario de desinflación para 2024.

Las mediciones inflacionarias de alta frecuencia están reflejando el colapso de la variación de los precios minoristas en alimentos y bebidas. Para la consultora LCG, la variación semanal en este rubro fue negativa por más de 1 punto porcentual al término de la quinta semana de abril. 

Los sondeos de Alphacast también prevén una ligera caída de precios hacia la segunda mitad del mes pasado, considerando al rubro de los alimentos. En la misma dirección, el economista Alberto Cavallo (el hijo del exministro de Economía) anticipó mediante un índice diario de precios que la inflación ya está viajando al 5% mensual, descontando el efecto de las tarifas de los servicios públicos.

Entran en juego dos lógicas principales detrás de la rebaja de tasas. En primer lugar, la caída de la inflación efectiva y de la inflación esperada permiten una tasa de interés más baja, ya que de este modo se evita generar rendimientos excesivos medidos en dólares. Pero por otro lado, y más importante aún, la caída de la tasa de interés (en un contexto de cepo cambiario) permite sanear el balance del Banco Central y reducir la expansión monetaria a cuenta de los pasivos remunerados.

La carga de la deuda remunerada en pesos del BCRA es cada vez menor en relación al PBI, y lo mismo ocurre con el pago de sus respectivos intereses. Y desde el Gobierno nacional, el superávit fiscal concretado durante los primeros 3 meses del año permite anular cualquier tipo de financiación monetaria para el fisco.

El Banco Central de Bausili también tomó la decisión de elevar la tasa de encaje aplicado para billeteras virtuales del 10% al 15%, y de esta manera es altamente probable que disminuyan los rendimientos de alternativas como por ejemplo Mercado Pago, además del efecto que tuvo la reducción de tasas.

Se busca generar un marco de reglas de juego que genere incentivos para la compra de títulos públicos al Tesoro por parte del mercado. Esto responde a dos fines bien concretos: por un lado el rollover de la deuda interna en pesos a plazos más extensos, y en segundo lugar la retención de pesos para cancelar Adelantos Transitorios con el propio BCRA (una manera adicional para retirar pesos de la circulación).

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Economía

La reforma tributaria que propone Biden amenaza con destruir hasta 788.000 puestos de trabajo a tiempo completo para el año 2025

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Así lo sugiere un reciente informe de la Tax Foundation, estimando el efecto total de los aumentos impositivos que propone la campaña de Biden de cara a las elecciones. Se estima una reducción del 2,2% en la tasa de crecimiento potencial del PBI en caso de aprobarse los cambios.

El Presidente Joe Biden lanzó una agenda económica completamente radicalizada hacia la izquierda, buscando contentar al ala más extremista de su partido (anteriormente representada por el excandidato Bernie Sanders en la contienda electoral del 2020).

En este sentido, el Presidente recuperó una profunda impronta favorable a subir generalizadamente los impuestos en Estados Unidos, tanto para empresas como para personas físicas y para productos importados. Se buscan gravar ingresos, patrimonios y bienes con tasas sustancialmente más elevadas que las actuales.

La Tax Foundation desarrolló un reciente informe estimando el impacto económico que podría desatar el plan fiscal de Biden para el año 2025. Se estima una reducción total del 2,2% en la tasa de crecimiento potencial del PBI, una caída del 3,8% en el capital social potencial acumulado en las empresas, una reducción del 1,6% sobre la masa salarial promedio, y finalmente la destrucción de hasta 788.000 puestos de trabajo a tiempo completo en el sector privado, en relación a la cantidad que cabría esperar de no aprobarse las subas impositivas.

La agenda de los demócratas es, y por diferencia, la más ambiciosa y extremista desde la era de Franklin D. Roosevelt. El esquema tributario resultante de una eventual victoria de Biden en las próximas elecciones de noviembre queda resumido de la siguiente manera:

  • Aumento de la tasa del impuesto sobre la renta empresarial del 21 por ciento al 28 por ciento (a partir del año fiscal 2025)
  • Aumento del impuesto mínimo alternativo corporativo introducido en la Ley de Reducción de la Inflación del 15 por ciento al 21 por ciento (a partir de 2024)
  • Cuadruplicar el impuesto a la recompra de acciones implementado en la Ley de Reducción de la Inflación del 1 por ciento al 4 por ciento (a partir de 2024)
  • Hacer permanente la limitación de pérdidas comerciales excesivas para las empresas de paso
  • Limitar aún más la deducibilidad de la compensación de los empleados según la Sección 162
  • Aumento de la tasa impositiva global sobre ingresos intangibles de baja tributación (GILTI) del 10,5 por ciento al 21 por ciento, calcular el impuesto jurisdicción por jurisdicción y revisar las reglas relacionadas
  • Derogar la tasa impositiva reducida sobre los ingresos intangibles derivados del extranjero (FDII)
  • Ampliar la base del impuesto sobre la renta neta de inversiones (NIIT) para incluir ingresos comerciales no pasivos y aumentar las tasas del NIIT y el impuesto adicional de Medicare para alcanzar el 5 por ciento sobre ingresos superiores a $400,000
  • Aumento del impuesto sobre la Renta individual al 39,6 por ciento sobre ingresos superiores a $400 000 para declarantes solteros y $450 000 para declarantes conjuntos (a partir de 2024)
  • Gravar las ganancias de capital a largo plazo y los dividendos calificados a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta para Ingreso imponible por encima de US$ 1 millón de dólares, y gravar las ganancias de capital no realizadas en caso de fallecimiento por encima de una exención de US$ 5 millones, revirtiendo parcialmente la reforma de George Bush (2001-2003)
  • Triplicar los aranceles de importación para el acero y el aluminio provenientes de China, desatando una nueva guerra comercial con el gigante asiático

Pese a las subas impositivas, la administración Biden no propone un sendero sostenido de reducción del déficit fiscal, ya que la mayor parte del paquete tributario se vería acompañado por nuevas expansiones presupuestarias. 

Y a diferencia de la estrategia seguida por el expresidente Donald Trump, la guerra comercial con China que propone desatar Biden se produciría en un contexto de profunda caída en la competitividad fiscal de Estados Unidos, todo lo contrario a lo que ocurrió entre 2017 y 2020 (cuando las empresas estadounidenses disfrutaron de fuertes recortes impositivos).

Esto deja a Estados Unidos en una posición comparativamente difícil para forzar una nueva “tregua” con China en la cual se flexibilicen controles cambiarios o medidas arancelarias proteccionistas, como sí ocurrió tras el último acuerdo firmado en 2020.

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Economía

Con Milei, los bancos vuelven a cumplir su función fundamental: Prestarle dinero a familias y empresas y no al Estado

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Se redujo drásticamente la absorción de crédito a través del Estado nacional y el Banco Central, y se amplía la cantidad de recursos disponibles para ser prestados al sector privado productivo. La política económica del Gobierno produjo un punto de inflexión para el sistema financiero.

Desde la caída de la convertibilidad y el rebrote inflacionario en la Argentina, la proporción de crédito retenido deliberadamente por el sector público fue creciendo incesantemente en los últimos años.

El Estado se adueñó de una parte creciente en la cantidad de pesos disponibles generados por el ahorro del país, y en consecuencia se redujo la proporción canalizada por el sector privado (las familias y las empresas). Mientras que el crédito al sector privado superaba holgadamente el 20% del PBI durante el menemismo, al término del último experimento kirchnerista consiguió superar a duras penas el 7% del PBI en 2023

A partir de diciembre de 2023, la política económica ejecutada por el Presidente Javier Milei y el ministro Luis Caputo se propuso un giro drástico en la direccionalidad del crédito argentino. El superávit financiero del Sector Público Nacional (SPN) permitió liberar una gran masa de recursos para el sector privado, algo que hasta el momento parecía completamente imposible.

Por primera vez desde 2018 se produjo un rebrote de créditos hipotecarios, nuevamente atados a la unidad UVA más un cierto margen de rendimiento en términos reales. Estos créditos no solo permiten la reapertura del mercado de crédito inmobiliario, sino que además implican una fuerte presión para aliviar los aumentos sobre los precios de los alquileres.

A partir de la nueva política económica, los bancos privados debieron replantearse la canalización del crédito. El Gobierno nacional dejó de incurrir en amplias licitaciones por encima de sus posibilidades para financiar el déficit (las licitaciones actuales solo refinancian la deuda interna), y el Banco Central profundizó su agresiva política de rebajas en la tasa de interés que pagan los Pases (ahora hasta el 60% nominal anual).

Todo esto abrió la posibilidad de volver a financiar a las familias vía hipotecas, y a las empresas a través de diversos proyectos de inversión productiva. El Gobierno espera que este efecto, habitualmente llamado “crowding-in” o desplazamiento positivo, contribuya activamente a la reactivación de la actividad económica a partir del segundo semestre del año.

Dada la fuerte credibilidad en la política económica, el mayor ahorro del sector público (efecto recesivo) podría ser compensado por un repunte de la inversión del sector privado por la vía del crédito (efecto expansivo).

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