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Economía

“Efecto Lipovetzky”: el fracaso de la Ley de Alquileres y la oleada de aumentos a los inquilinos

La ley patrocinada por el utra-progresista legislador del PRO, Daniel Lipovetzky, comienza a provocar importantes deficiencias a tan solo dos meses de su aprobación. Las regulaciones causaron el efecto inverso al pretendido, y ya se habla de un “Efecto Lipovetzky”.

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Desde el pasado 1° de julio se puso en vigencia la ley de alquileres, consensuada en el congreso entre el kirchnerismo y Juntos por el Cambio. El proyecto había sido defendido a ultranza por el diputado Daniel Lipovetzsky, perteneciente al bloque del PRO en la cámara de diputados. 

Los efectos nocivos de los cambios aprobados dieron rápidos resultados, y crece la preocupación tanto en inquilinos e interesados particulares (que afrontan menos oferta y más aumentos), como en propietarios (con duras regulaciones impuestas en la ley). 

La normativa vigente determinó la extensión del contrato mínimo establecido para ambas partes, que pasó de dos a tres años, y se implementó una actualización anual (que recién se aplicará en julio del año próximo) a partir de un índice elaborado con el IPC y la variación salarial promedio

El proyecto del PRO no tardó en generar complicaciones y distorsiones. A partir de la cancelación de la negociación entre inquilinos y propietarios, que se hacía de manera semestral, la ley estableció un fuerte nivel de indexación que generó una oleada de aumentos, muy por encima de los registrados bajo la normativa anterior. 

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Al incorporar el factor IPC como parte de la aplicación de la nueva fórmula de ajuste, la actualización para el año que viene podría llegar al 48%, independientemente de que alguna de las dos partes (propietarios o inquilinos) este dispuesta a aceptar un contrato con una cláusula menor. Se prevén nuevos conflictos al respecto. 

Este “efecto lipovetzky” se materializó en dos maneras distintas: la primera fue una fuerte contracción en la oferta de los propietarios, y la segunda fue un aumento en el número de denuncias que, según se afirma, no se estarían cumpliendo las cláusulas de la ley vigente. 

Desde enero de 2020 y hasta la fecha, los alquileres subieron un 37%, pero el mayor grado de aumento se concentró a partir de la sanción de la nueva ley. El aumento de los últimos tres meses superó el 19%, según un reciente sondeo de la aplicación ZonaProp. 

Daniel Lipovetzky, diputado de la Provincia de Buenos Aires por el PRO, y principal impulsor de la actual ley de alquileres. 


Los aumentos buscan lograr una suerte de colchón frente a las pésimas expectativas futuras. Cabe destacar que, pese a las denuncias de algunas agrupaciones, el aumento registrado no fue sobre contratos vigentes, sino que afectaron a nuevos contratos libremente pactados. 

Otras aplicaciones y plataformas de índole inmobiliario confirmaron importantes oleadas de aumentos desde la vigencia la ley, incluso superando el 30% en algunos casos. Se produjo una gran contracción de la oferta, y los inquilinos se ven duramente afectados. 

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Según estimaciones privadas, se observó una caída interanual de 1.759 departamentos ofertados entre agosto de este año y el mismo mes de 2019. Mientras tanto, la demanda de alquileres subió casi sin interrupción en el mismo período de referencia, provocando mucha presión sobre los precios. 

Desde el punto de vista de la composición de la demanda, se registró un aumento en el número de alquileres de tipo temporal, en detrimento de los contratos tradicionales. Esta tendencia no es nueva y, en el pasado mes de marzo, los alquileres temporales superaron por primera vez a los tradicionales. 

Muchos propietarios se mostraron temerarios de aceptar nuevos contratos, y decidieron esperar un tiempo prudencial para observar la evolución de la economía, y así actuar en consecuencia. Otros decidieron retirar de forma definitiva su inmueble para el alquiler, a raíz de la poca confianza que inspira la normativa vigente. 

El presidente del Colegio de Martilleros bonaerense, Juan Carlos Donsanto, se pronunció a propósito de las nuevas problemáticas devenidas de la ley, y aseguró que resultó contraproducente en la práctica, y afectó a un mercado que ya venía muy golpeado por la crisis. 

“Nos perjudican a todos aquellos que decidimos alquilar una vivienda y por otro lado están perjudicando a la actividad. ¿Por qué no construyen viviendas en vez de estar regulando el mercado de aquellos que han invertido en la construcción?”, sentenció. 

En diálogo con la radio RealPolitik Donsanto, afirmó que la situación en el mercado inmobiliario es cada vez peor, y que la ley de alquileres no contribuyó a ayudar en nada. Crece un fuerte temor emprendedor que vino para quedarse.

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Economía

Otro fracaso del kirchnerismo: Se dispara la deuda pública y ya alcanza los 363.000 millones de dólares

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Alberto Fernández endeudó al país en US$ 50.000 millones desde que asumió la presidencia en diciembre de 2019. Aun así, el Gobierno se sigue negando a corregir el déficit fiscal hasta 2028.

El último informe de la Secretaria de Finanzas relevó que la deuda pública total de la Administración Central llegó a los US$ 363.362 millones en diciembre de 2021. Esto tiene en cuenta a la deuda interna y externa del sector público.

En lo que va de la gestión de Alberto Fernández y Cristina Fernández de Kirchner desde diciembre de 2019, el Estado argentino se endeudó por US$ 50.063 millones para solventar los fuertes desequilibrios de las cuentas públicas. El Frente de Todos, lejos de desendeudar al país, lo hace a un ritmo incluso superior al que había en la gestión anterior.

La mayor parte de la aceleración del endeudamiento se dio en los últimos tres meses del año pasado, a raíz del populismo fiscal en pleno clima electoral. Esto fue confirmado por el Instituto Interdisciplinario de Economía Política de Buenos Aires (IIEP), que estima que el déficit fiscal federal creció sin pausa desde octubre de 2021, casualmente el mismo período en donde comenzó a dispararse la deuda pública.

Dentro de las obligaciones contraídas por el Estado, bajo la gestión de los Fernández volvió a cobrar una especial relevancia el endeudamiento en el mercado local. Se estima que este tipo de pasivos en moneda local se dispararon un 36,5% medido en dólares al tipo de cambio oficial.

Al mismo tiempo, la deuda pública externa se mantuvo relativamente estable debido a que el Gobierno no tiene la suficiente confianza como para acceder a los mercados internacionales y ningún acreedor confía seriamente en el actual Gobierno. Este segmento de la deuda se encuentra en renegociaciones permanentes.

La deuda tomada en el mercado local trae consigo duras consecuencias que son palpables sobre la sociedad. El mercado de capitales argentino se encuentra en un nivel de desarrollo muy bajo, y el Estado cada vez consume una cuantía mayor del poco crédito disponible. Esto significa menos crédito hipotecario y menos crédito para proyectos empresariales.

El ministro Martín Guzmán explicitó sus intenciones por fomentar el desarrollo de un mercado de capitales local, pero lo cierto es que en la práctica el Gobierno simplemente hizo uso de todas sus herramientas para captar el máximo financiamiento posible, un objetivo predominantemente fiscal.

A lo largo del 2021 el Gobierno realizó un total de 33 licitaciones de instrumentos denominados en pesos, llegando a hacerse de un monto equivalente al 1,7% del PBI destinado a cubrir las necesidades de financiamiento.

Además, el Gobierno estima haber llegado a un déficit fiscal primario (sin intereses) en torno al 3,5% del PBI en 2021, pero el ministro Martín Guzmán se niega a corregir el rumbo para el 2022. El Ministro anticipó una suerte de “proyección lineal” sobre los desequilibrios públicos en el futuro, y afirmó que no se llegará al equilibrio primario hasta 2028, corrigiéndolo a razón de solamente 0,6 puntos del PBI cada año.

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Economía

Juan Carlos de Pablo durísimo contra Stiglitz: “Un Premio Nobel también puede decir huevadas”

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El influyente economista no se guardó nada, y criticó abiertamente todos los dichos de Stiglitz en relación a la gestión de Martín Guzmán y el supuesto “milagro económico” de Alberto Fernández.

Una vez más, el destacado economista Juan Carlos de Pablo arremetió contra la gestión de Martín Guzmán, y se pronunció abiertamente en contra de los dichos del economista Joseph Stiglitz sobre el Gobierno argentino.

Stiglitz no dudó en calificar como un “milagro económico” al desempeño de la Argentina en el año 2021, que registró un rebote de la actividad después de haber salido de la cuarentena y las medidas de aislamiento. Pero este supuesto milagro parece solo materializarse en la mente de Stiglitz, y la mayor parte de los economistas locales discrepan con su colega norteamericano.

En esta línea de pensamiento y en diálogo con el periodista Joaquín Morales Solá en TN, De Pablo calificó a Stiglitz de “caradura” al considerar que el Premio Nobel hace uso y abuso de su reputación profesional para sostener posturas políticas personales, que poco y nada tienen que ver con fundamentaciones técnicas o académicas de la economía.

El gran argumento de Stiglitz se limita a subrayar que la Argentina creció un 10% anual en el año 2021 contra 2020, cuando esa cifra es normalmente inferior en los países desarrollados. Pero el argumento es ridículamente simplista, pues la actividad económica argentina cayó mucho más que el promedio mundial en 2020 y, precisamente por eso, era de esperar un rebote también mayor.

Este argumento también es recurrentemente usado por Martín Guzmán y su equipo, tratando de justificar un supuesto milagro económico que, sin embargo, no es percibido por la gente.

“Está en la joda el tipo este. ¿Sabés cuál es el agregado? Que nadie le da pelota. Los únicos que le damos pelota al señor Stiglitz somos los argentinos y el Papa, que lo tiene en una comisión pontificia”, sentenció De Pablo.

El economista Joseph Stiglitz en una visita a Cristina Fernández de Kirchner en 2012, adulando su presidencia.

Stiglitz es ampliamente reconocido a nivel internacional por sus trabajos sobre las “fallas de mercado”, como la información asimétrica en mercados financieros o los problemas devenidos de los bienes públicos. Sin embargo, es ampliamente criticado también a nivel internacional por omitir completamente todas las “fallas de Estado”, que de igual forma son de muy estudiadas en la literatura económica.

De Pablo criticó fuertemente al Premio Nobel en lo que catalogó como una “ignorancia olímpica” de las fallas del Estado y no titubeó al declarar que, así como cualquier persona corriente, “un Premio Nobel puede decir huevadas”.

Una vez terminadas sus críticas hacia el mentor, De Pablo apuntó contra el alumno preferido de Stiglitz: el ministro Martín Guzmán. Para el economista, Guzmán no tiene realmente un equipo económico organizado y simplemente se armó un plan de administración sobre el Banco Central y la Secretaria de Comercio interior.

Juan Carlos De Pablo, economista con formación en la Universidad Católica Argentina y la Universidad de Harvard.

También apuntó contra la excesiva demora de un acuerdo definitivo con el Fondo Monetario Internacional (FMI), y expresó su preocupación por la falta de grandes definiciones, en un momento crítico para la Argentina.

“La sospecha que tengo es que en esta negociación, si es que existe, y ojalá nos llevemos una sospecha agradable y se anuncie un acuerdo, es que nadie tiene apuro. Estamos en el medio del desierto y la caramañola vacía”, explicó el economista.

De Pablo concluyó que el Gobierno podría demorar incluso hasta marzo para, al menos, llegar a un consenso parcial con el FMI. Este diagnóstico es compartido por la mayor parte de los economistas de las consultoras profesionales, y se debe a que a este ritmo el BCRA no podrá seguir sosteniendo su esquema de política cambiaria actual sin un acuerdo.

Sin embargo, el economista se mostró escéptico con un acuerdo concreto y serio con el Fondo en el futuro. Advirtió que la deuda por US$ 44.000 millones no puede ser pagada en las condiciones críticas que actualmente sufre Argentina, y que Martín Guzmán se niega a permitir el equilibrio fiscal primario (sin intereses) hasta 2028.

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Economía

FMI: Guzmán sigue sin acercarse a un acuerdo y el riesgo país roza los 1900 puntos

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El organismo habría endurecido sus exigencias de ajuste fiscal y la negociación entró en zona de riesgo, con un Martín Guzmán que no está pudiendo manejar el diálogo como había prometido.

Mientras Santiago Cafiero comienza en Washington su gira para conseguir el apoyo de Estados Unidos en la negociación con el Fondo Monetario Internacional, se dio a conocer un dato que hasta el momento era un rumor: el FMI exige que el año próximo el déficit fiscal primario se reduzca al 1% del PBI y en 2024 se llegue al equilibrio fiscal.

Esto va en contra del plan propuesto por Guzmán, e implica que el Fondo solo le da dos años al Gobierno para ordenar las cuentas, en vez de 5, y tendrá que transitar un 2023 electoral en modo ajuste.

El Ministro de Economía, cuyo único rol en el Gobierno es el de renegociar la deuda, con un Matías Kulfas encargándose más del día a día de la economía del país, sigue fracasando en llegar a un acuerdo satisfactorio con el FMI.

Guzmán había propuesto llegar al equilibrio fiscal en 2027 y por cuatro años más seguir gastando más de lo que se recauda, empezando a ajustar recién en 2026. En su opinión, la postura de un ajuste más veloz del FMI va a desembocar en una nueva recesión, que vuelva aún más complicado equilibrar las cuentas.

En el Gobierno consideran que provocar una recesión que haga perder empleos equivale directamente a una exigencia de perder las elecciones por un lado y, por el otro, dan por hecho que la consolidación fiscal se verá frustrada porque la caída de la actividad hará caer la recaudación de modo que se gastará menos, se frenará la economía, se recaudará menos y el déficit se profundizará en lugar de achicarse.

En cambio, si se posterga el ajuste y se deja crecer a la economía, la convergencia al equilibrio será “virtuosa”. El problema es que cuatro años más sin acceso al crédito, con un fuerte riesgo de default y un FMI que sigue vaciando las arcas del Banco Central recaudando intereses, tampoco es bueno para la economía, algo que Guzmán no entiende del todo.

El clima es de tal tensión que Guzmán suspendió en los hechos la reunión con los gobernadores opositores, apurando una visita a San Juan, y el Gobierno acordó enviar a Cafiero a Washington a ver si logra destrabar el conflicto desde el lado político.

Esta situación agudizó la mirada que prevalece en el mercado: el acuerdo con el FMI entró en zona de riesgo y no hay que descartar que en marzo se vaya a un default con el organismo, aunque después se termine acordando. Una trayectoria que de cumplirse tendría altos costos para la economía y las inversiones.

Así lo reflejan los precios de los bonos que se derrumbaron a la zona de los 28 dólares este lunes. En consecuencia, se disparó el riesgo país a los 1885 puntos básicos -nuevo récord histórico tras el canje de 2020- en una jornada sin transacciones en Wall Street por el feriado por Martin Luther King.

Cuando se retomen las operaciones, sino aparecen señales positivas del encuentro de Cafiero con el secretario de Estado, Antony Blinken, la trayectoria indica que el riesgo país podría superar los 1900 puntos básicos con facilidad.

Lo que reflejan los precios actuales es que el país entró en la cuenta regresiva para quedarse sin reservas internacionales netas. En poco más de dos semanas se habrá pagado el próximo vencimiento de casi 1.900 millones de dólares al FMI y solo quedarán tres meses más para que el país entre en atrasos o pida una excepción (waiver) para seguir negociando

El Gobierno apostaba a un apoyo contundente de la administración Biden, para dar vuelta las resistencias del FMI a los pedidos de Argentina, pero este gesto hasta ahora no apareció. De ahí la gira urgente de Cafiero a Washington.

Mientras tanto, Alberto Fernández intenta presionar a la Casa Blanca con la geopolítica y pautó para febrero una gira por Rusia y China, algo que no tiene el mismo impacto diplomático sobre Washington que tenía antes.

A pesar de que un acuerdo con el Fondo es una condición necesaria para evitar un colapso total de la economía, las consultoras privadas no ven los “cuatro años de crecimiento” que plantea Guzmán incluso logrando un nuevo acuerdo.

En cambio, el consenso es que habrá unos pocos meses más de arrastre estadístico de los buenos tercer y cuarto trimestre de 2021 para la primera parte de 2022, y una fuerte ralentización que hará que el año termine entrando en recesión con una inflación arriba de 60 puntos. 

Es decir, un ciclo de fuerte estanflación, en una espiral a hiperinflación si el Gobierno no ejecuta un plan claro de estabilización monetaria. Sin cumplimiento de las metas fiscales, de acumulación de reservas y de reducción de la emisión monetaria, el panorama económico de Argentina está en uno de sus peores momentos históricos, y se acerca al nivel del Rodrigazo, la Hiper de 1989 y la Crisis del 2001.

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