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Economía

“Efecto Lipovetzky”: el fracaso de la Ley de Alquileres y la oleada de aumentos a los inquilinos

La ley patrocinada por el utra-progresista legislador del PRO, Daniel Lipovetzky, comienza a provocar importantes deficiencias a tan solo dos meses de su aprobación. Las regulaciones causaron el efecto inverso al pretendido, y ya se habla de un "Efecto Lipovetzky".

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Desde el pasado 1° de julio se puso en vigencia la ley de alquileres, consensuada en el congreso entre el kirchnerismo y Juntos por el Cambio. El proyecto había sido defendido a ultranza por el diputado Daniel Lipovetzsky, perteneciente al bloque del PRO en la cámara de diputados. 

Los efectos nocivos de los cambios aprobados dieron rápidos resultados, y crece la preocupación tanto en inquilinos e interesados particulares (que afrontan menos oferta y más aumentos), como en propietarios (con duras regulaciones impuestas en la ley). 

La normativa vigente determinó la extensión del contrato mínimo establecido para ambas partes, que pasó de dos a tres años, y se implementó una actualización anual (que recién se aplicará en julio del año próximo) a partir de un índice elaborado con el IPC y la variación salarial promedio

El proyecto del PRO no tardó en generar complicaciones y distorsiones. A partir de la cancelación de la negociación entre inquilinos y propietarios, que se hacía de manera semestral, la ley estableció un fuerte nivel de indexación que generó una oleada de aumentos, muy por encima de los registrados bajo la normativa anterior. 

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Al incorporar el factor IPC como parte de la aplicación de la nueva fórmula de ajuste, la actualización para el año que viene podría llegar al 48%, independientemente de que alguna de las dos partes (propietarios o inquilinos) este dispuesta a aceptar un contrato con una cláusula menor. Se prevén nuevos conflictos al respecto. 

Este “efecto lipovetzky” se materializó en dos maneras distintas: la primera fue una fuerte contracción en la oferta de los propietarios, y la segunda fue un aumento en el número de denuncias que, según se afirma, no se estarían cumpliendo las cláusulas de la ley vigente. 

Desde enero de 2020 y hasta la fecha, los alquileres subieron un 37%, pero el mayor grado de aumento se concentró a partir de la sanción de la nueva ley. El aumento de los últimos tres meses superó el 19%, según un reciente sondeo de la aplicación ZonaProp. 

Daniel Lipovetzky, diputado de la Provincia de Buenos Aires por el PRO, y principal impulsor de la actual ley de alquileres. 


Los aumentos buscan lograr una suerte de colchón frente a las pésimas expectativas futuras. Cabe destacar que, pese a las denuncias de algunas agrupaciones, el aumento registrado no fue sobre contratos vigentes, sino que afectaron a nuevos contratos libremente pactados. 

Otras aplicaciones y plataformas de índole inmobiliario confirmaron importantes oleadas de aumentos desde la vigencia la ley, incluso superando el 30% en algunos casos. Se produjo una gran contracción de la oferta, y los inquilinos se ven duramente afectados. 

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Según estimaciones privadas, se observó una caída interanual de 1.759 departamentos ofertados entre agosto de este año y el mismo mes de 2019. Mientras tanto, la demanda de alquileres subió casi sin interrupción en el mismo período de referencia, provocando mucha presión sobre los precios. 

Desde el punto de vista de la composición de la demanda, se registró un aumento en el número de alquileres de tipo temporal, en detrimento de los contratos tradicionales. Esta tendencia no es nueva y, en el pasado mes de marzo, los alquileres temporales superaron por primera vez a los tradicionales. 

Muchos propietarios se mostraron temerarios de aceptar nuevos contratos, y decidieron esperar un tiempo prudencial para observar la evolución de la economía, y así actuar en consecuencia. Otros decidieron retirar de forma definitiva su inmueble para el alquiler, a raíz de la poca confianza que inspira la normativa vigente. 

El presidente del Colegio de Martilleros bonaerense, Juan Carlos Donsanto, se pronunció a propósito de las nuevas problemáticas devenidas de la ley, y aseguró que resultó contraproducente en la práctica, y afectó a un mercado que ya venía muy golpeado por la crisis. 

"Nos perjudican a todos aquellos que decidimos alquilar una vivienda y por otro lado están perjudicando a la actividad. ¿Por qué no construyen viviendas en vez de estar regulando el mercado de aquellos que han invertido en la construcción?”, sentenció. 

En diálogo con la radio RealPolitik Donsanto, afirmó que la situación en el mercado inmobiliario es cada vez peor, y que la ley de alquileres no contribuyó a ayudar en nada. Crece un fuerte temor emprendedor que vino para quedarse.

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Economía

El esfuerzo vale la pena: La inflación núcleo cerró en 0% en las últimas cuatro semanas, la variación más baja desde 2013

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Las estimaciones semanales del Alphacast sugieren un fuerte derrumbe de la tasa de inflación, como resultado del ajuste fiscal y monetario que está llevando a cabo el Gobierno. El esfuerzo que está realizando el pueblo argentino es titánico, y ya se están vislumbrando los primeros resultados.

La desaceleración inflacionaria se hace cada vez más evidente en la realidad cotidiana. El equipo económico del oficialismo, encabezado por Luis Caputo desde el Ministerio de Economía y Santiago Bausili desde el Banco Central, está ejecutando el ajuste fiscal y monetario más importante de los últimos años y probablemente uno de los más drásticos de toda la historia argentina.

Los precios aumentan a un ritmo cada vez más bajo. Todas y cada una de las mediciones públicas y privadas convalidan esta tendencia que parece imparable. El sondeo semanal de la tasa de inflación núcleo de Alphacast estima una variación cercana al 0% como promedio de las últimas cuatro semanas (al cierre de la tercera semana de abril con respecto a la misma semana de marzo).

No se veía una variación semejante para ningún promedio de cuatro semanas desde que comenzó a medirse la serie de inflación de Alphacast a partir de 2013 (en respuesta a la falta de datos por la intervención del INDEC en ese entonces).

La tasa de inflación núcleo estrictamente medida entre la segunda y la tercera semana del mes de abril fue negativa en hasta un 1,8%, mientras que los precios al consumidor cayeron ligeramente un 0,8%. El IPC mensual arrojó una suba del 7,6% con respecto a marzo, y la tasa de inflación interanual fue del 299,8%. Este panorama muestra de primera mano el rotundo éxito que está cosechando el Gobierno en la lucha contra la inflación.

Analizando la composición de los aumentos inflacionarios, la tendencia hacia la estabilización se hace aún más notoria. Según explica el economista co-fundador de Alphacast, Luciano Cohan, entre diciembre y febrero cerca del 90% de las categorías de precios relevados en el índice marcaban aumentos superiores al 10%. En cambio, para el mes de abril, aproximadamente un 25% de los precios relevados registraron rebajas, y un umbral del 50% no registró subas superiores al 1%.

La tendencia de las series oficiales y mensuales de la inflación también arrojan resultados sumamente optimistas. El IPC minorista arrojó una suba superior al 25% en diciembre, y los precios mayoristas llegaron a aumentar hasta un 54% en ese mismo mes. 

Para el término de marzo, la variación del IPC se redujo al 11% y el salto de los precios mayoristas superó ligeramente el 5%. En otras palabras, el equipo económico logró tumbar la hiperinflación que había dejado plantada el kirchnerismo en los últimos meses de la gestión massista. Todo esto se consiguió al mismo tiempo en que fueron eliminados todos los controles de precios en supermercados y grandes comercios de referencia.

Estos resultados no fueron sino el efecto natural de las medidas que rápidamente se pusieron en marcha a partir del 10 de diciembre del año pasado. El Sector Público Nacional (SPN) sumó hasta 3 meses consecutivos con superávit financiero (después del pago de intereses).

Por su parte, el Banco Central ejecutó un proceso de saneamiento implacable mientras que se logró contener la expansión de los agregados monetarios (los aumentos no se convalidaron con nueva emisión de pesos).

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Economía

Las prepagas empiezan a bajar los precios: OSDE anunció una reducción del 22% con respecto a la factura de marzo

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Tras la resolución del Gobierno que obliga a las prepagas a retrotraer sus precios como penalización a conductas anticompetitivas, los usuarios comenzarán a percibir prontamente las primeras rebajas correspondientes al mes de abril. Se apunta a extender las medidas sobre un total de 23 entidades.

El Gobierno del Presidente Javier Milei anunció medidas contundentes para penalizar cualquier tipo de práctica anticompetitiva en el mercado de la medicina prepaga. La cartelización de las principales empresas con poder de mercado se afianzó en los últimos años, como resultado natural del deterioro de la competencia por fuertes restricciones a la entrada de nuevos actores en el mercado.

La Secretaría de Comercio intimó a las prepagas más representativas del mercado para que retrotraigan sus precios, y aplicar una ajuste mensual máximo equivalente a la variación del IPC durante los próximos 6 meses. Las entidades afectadas fueron las siguientes:

  • OSDE
  • Galeno
  • Hospital Británico
  • Hospital Alemán
  • Medifé
  • Swiss Medical
  • Omint
  • Unión Argentina de Salud (UAS)

Estas entidades concentran aproximadamente hasta el 75% de la participación del mercado de la salud privada. La primera en acatar el amparo del Gobierno fue OSDE, que ya anunció una reducción de la cuota mensual a sus afiliados de hasta el 22% con respecto al mes de marzo.

La presunta cartelización en el mercado es actualmente investigada por la Comisión Nacional de Defensa de la Competencia (CNDC), que opera aplicando las mismas reglas de juego que en cualquier economía moderna.

Argentina se incorpora así al marco regulatorio que se aplica en la mayor parte de los países del mundo, incluyendo a los Estados Unidos. A partir del DNU 70/2023 se dispuso la desregulación de los precios de la medicina privada, es decir, dejaron de existir los controles arbitrarios por mera justificación de “políticas de ingresos” como ocurría hasta ahora. Este tipo de prácticas solo se limitan a un grupo muy marginal de países con economías socialistas y reprimidas.

Muy por el contrario, las medidas adoptadas en contra de la cartelización no pretenden intervenir arbitrariamente sobre los precios como un mecanismo para controlar la inflación (como se hacía antes). 

El objetivo exclusivo de las penalizaciones es combatir la cartelización, generar algún tipo de incentivo que sea capaz de disuadir a las empresas de incurrir en este tipo de prácticas, y en este sentido las medidas anunciadas no tienen un carácter universal. Podrían también haberse adoptado otras alternativas, como por ejemplo multas directas o requisitos de desinversión para entidades muy grandes.

El amparo que presentó el Gobierno pretende extender las obligaciones de devolución para otras entidades como Medicus, el Hospital Italiano, la Obra Social Luis Pasteur, Medicina Esencial, la Asociación Mutual del Personal Jerárquico de Bancos Oficiales Nacionales, el Grupo DDM, Sancor Salud y ACA Salud, entre muchas otras que se vieron presuntamente envueltas en actos de colusión.

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Economía

El Banco Central redujo la tasa de los Pases del 70% al 60% anual, y continúa la licuación de la deuda remunerada en pesos

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Se trata de la segunda rebaja en lo que va del mes de abril. Se espera un impacto considerable en pos de la reducción de la carga por la deuda remunerada, un elemento fundamental para la pronta desregulación del mercado cambiario.

Por decisión de Santiago Bausili el Banco Central emprendió una nueva rebaja de su tasa de política monetaria aplicada a los Pases, la segunda en lo que va del mes de abril. Se redujo la tasa nominal anual del 70% al 60% sobre el principal instrumento que tiene el BCRA para controlar las tasas de interés en el sistema, y así determinar endógenamente la cantidad de dinero en circulación.

Como resultado, la tasa de interés efectiva que surge por reinvertir un capital a 12 meses se redujo al 81,2%, por interés compuesto. Se espera un impacto casi inmediato sobre la tasa de los plazos fijos y las billeteras remuneradas, entre otras opciones que ofrecen retornos en pesos dentro del sistema.

El objetivo de esta medida es muy claro: reducir el peso que tiene el stock de pasivos remunerados en términos reales, y con ello la carga de intereses que genera. Esto también es conocido como “déficit cuasi-fiscal”, y su virtual eliminación forma parte del proceso de saneamiento que está llevando a cabo la autoridad monetaria.

La carga devengada de intereses por pasivos remunerados había llegado a representar más del 17% del PBI hacia el final de la gestión de Sergio Massa (en términos anualizados y como la suma de 12 meses), y el dato más reciente de esta medición ya sitúa una cifra inferior al 8% del PBI. 

Visto de otra forma, la cantidad de pesos ajustados por inflación que se emiten para pagar intereses por Pases y otros instrumentos del BCRA ya es la más baja desde mediados de 2022, y la tendencia es firme. La continúa reducción de la tasa de interés nominal sólo apuntala más este proceso.

Es importante señalar que el Gobierno está evitando desarmar el cepo cambiario precisamente para poder continuar con la licuación real de los pasivos remunerados. Sin el control cambiario, la política monetaria que actualmente aplica el BCRA no podría ser posible, y generaría indefectiblemente una corrida cambiaria y una fuerte caída de la demanda de saldos reales. Todo esto no ocurre porque las restricciones no permiten que los pesos circulen libremente fuera del sistema.

Pero al mismo tiempo, el Gobierno pretende sanear la hoja de balance del Banco Central (reduciendo la carga por pasivos remunerados a una mínima expresión) precisamente para que la salida del cepo cambiario no sea traumática. La licuación de la deuda remunerada del BCRA es una condición necesaria para una salida racional de los controles cambiarios.

La segunda “pata” del saneamiento del BCRA consiste en la compra de divisas, y de hecho el saldo de reservas netas ya habría vuelto a valores positivos (habiendo partido de un rojo de US$ 11.000 millones en diciembre de 2023). Ambos procesos, la compra de divisas y la caída de la tasa de los Pases, implican una mayor expansión de pesos (ya sea endógena o emisión directa).

Pero estos pesos inyectados en el sistema fueron deliberadamente compensados por nuevas absorciones, y de esta manera el Gobierno neutralizó su impacto inflacionario. Las principales fuentes de absorción fueron las siguientes: emisión de nuevos Pases, colocación de bonos BOPREAL, licitaciones de títulos públicos para cancelar Adelantos Transitorios, y supresión absoluta del financiamiento monetario al Tesoro (ahora con superávit fiscal).

El Gobierno logró cortar abruptamente con la llamada “inercia inflacionaria” debido a que los aumentos de las principales variables nominales del país (salarios, tarifas, precios liberados, etc) no fueron convalidados con la emisión de nuevos pesos como usualmente solía ocurrir en la Argentina durante la ejecución de ajustes de precios relativos.

Durante otros períodos de ordenamiento de precios relativos, como por ejemplo lo que ocurrió durante el Rodrigazo de 1975, el BCRA simplemente convalidó monetariamente todos los aumentos salariales y de tarifas públicas, desatando un auténtico infierno inflacionario que no acabaría sino hasta 1991 con la Convertibilidad. 

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