Oferta y demanda: crece la oferta de alquileres en Córdoba y los precios se ordenan

Desde la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, el mercado cordobés cambió radicalmente. La oferta de propiedades creció a gran velocidad y hoy supera a la demanda. Esto permite a los inquilinos elegir, comparar y negociar condiciones con libertad.

La disponibilidad de inmuebles volvió a niveles pre-pandemia, devolviendo dinamismo al mercado locativo. Departamentos que valían $500.000 hace un año hoy se consiguen desde $380.000. El libre juego de oferta y demanda está generando contratos más razonables y adaptables.

Lucas Péndola, presidente del CPI, destacó que "hoy cualquier inmobiliaria tiene propiedades disponibles y valores más equilibrados". El exceso de oferta lleva a que los precios se mantengan o incluso bajen. La intervención estatal, lejos de ayudar, distorsionó un mercado que ahora se autorregula.

Contratos más flexibles y precios acordes al bolsillo

Gracias al nuevo marco normativo, se recuperaron inmuebles que estaban en alquiler temporario o directamente retirados del mercado. Casi el 50% de esas unidades ya regresaron al sistema tradicional. Esto permite contratos más cortos, a medida, y ajustados a las necesidades reales de los inquilinos.

Muchos acuerdos actuales se celebran por 24 meses con ajustes cada 4 o 6 meses. También volvieron los contratos de 9 o 12 meses, algo antes imposible por rigideces legales. Esta diversidad contractual favorece tanto a propietarios como a quienes necesitan alquilar por períodos limitados.

El 96,1% de los contratos se pagan en tiempo y forma, lo que refleja estabilidad y mayor previsibilidad. La morosidad es inferior al 4%, incluso menor que en otros mercados. Frente a escenarios de incertidumbre, el esquema libre generó confianza y cumplimiento.

Además, los inquilinos analizan mejor su presupuesto y comparan costos totales. Ya no solo importa el precio del alquiler, sino también las expensas y otros gastos. Esto redirige la demanda a zonas con mejor relación entre ubicación, calidad y costo de vida mensual.

La eliminación de trabas burocráticas permitió que el sector vuelva a operar con lógica de mercado. Se firmaron acuerdos más competitivos, sin presiones impositivas ni congelamientos forzados. La gente volvió a alquilar según sus posibilidades y los dueños a invertir con reglas claras.

Valores moderados y menor morosidad

Durante el primer semestre de 2025, los alquileres subieron entre 8% y 13,5%. Esto es menor al Índice de Precios al Consumidor (15,1%) y al ICL (16,5%). Es decir, los valores se mantuvieron por debajo de la inflación, lo que marca una desaceleración real de los aumentos.

Mercado de compra-venta aún estable, pero con oportunidades

En cuanto al mercado de compra-venta, los precios en dólares se mantienen estables. Un departamento de un dormitorio ronda los USD 87.000 en Nueva Córdoba y USD 55.000 en el Centro. Aún no se ve una reactivación fuerte por la falta de crédito hipotecario.

Sin embargo, los valores muestran alta dispersión según tipología, ubicación y estado. Algunas unidades se ofrecen a partir de USD 60.000, mientras otras superan los USD 130.000. Este panorama favorece a inversores que sepan negociar con lógica y previsión.

La venta está contenida, pero los alquileres muestran señales claras de un nuevo equilibrio. Los propietarios vuelven a confiar en el mercado. Y los inquilinos pueden elegir sin estar atados a condiciones rígidas impuestas por el Estado.

Lo que viene: previsibilidad con libertad de contratación

Para el segundo semestre, se espera que los precios sigan estables o con subas moderadas. Todo dependerá de la vacancia y de cómo continúe expandiéndose la oferta. Hoy hay unidades disponibles hace más de 60 días, lo que obliga a los propietarios a mantener o ajustar precios.

Lucas Péndola señaló que aún hay tres tipos de contratos conviviendo en el mercado: los firmados bajo libertad, los de la Ley 27.551 y los de la breve Ley 27.737. Se estima que en 18 meses el 100% del stock inmobiliario operará bajo reglas de libre contratación.

La derogación de la nefasta ley de alquileres marcó un punto de inflexión. Donde antes había rigidez y conflicto, ahora hay previsibilidad, diálogo y precios más accesibles. Es la evidencia concreta de que la libertad funciona y que el mercado, cuando se lo deja operar, encuentra su propio equilibrio.