Oferta y demanda: crece la oferta de alquileres en Córdoba y los precios se ordenan
El 96,1% de los contratos se pagan en tiempo y forma, lo que refleja estabilidad y mayor previsibilidad.
porFernando Celías
economia
Tras la derogación de la nefasta ley de alquileres, aumentan las propiedades, bajan los precios y mejoran las condiciones.
Desde la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, el mercado cordobés cambió radicalmente. La oferta de propiedades creció a gran velocidad y hoy supera a la demanda. Esto permite a los inquilinos elegir, comparar y negociar condiciones con libertad.
La disponibilidad de inmuebles volvió a niveles pre-pandemia, devolviendo dinamismo al mercado locativo. Departamentos que valían $500.000 hace un año hoy se consiguen desde $380.000. El libre juego de oferta y demanda está generando contratos más razonables y adaptables.
Lucas Péndola, presidente del CPI, destacó que "hoy cualquier inmobiliaria tiene propiedades disponibles y valores más equilibrados". El exceso de oferta lleva a que los precios se mantengan o incluso bajen. La intervención estatal, lejos de ayudar, distorsionó un mercado que ahora se autorregula.
Desde la derogación de la Ley de Alquileres en diciembre de 2023, el mercado cordobés cambió radicalmente.
Contratos más flexibles y precios acordes al bolsillo
Gracias al nuevo marco normativo, se recuperaron inmuebles que estaban en alquiler temporario o directamente retirados del mercado. Casi el 50% de esas unidades ya regresaron al sistema tradicional. Esto permite contratos más cortos, a medida, y ajustados a las necesidades reales de los inquilinos.
Muchos acuerdos actuales se celebran por 24 meses con ajustes cada 4 o 6 meses. También volvieron los contratos de 9 o 12 meses, algo antes imposible por rigideces legales. Esta diversidad contractual favorece tanto a propietarios como a quienes necesitan alquilar por períodos limitados.
La eliminación de trabas burocráticas permitió que el sector vuelva a operar con lógica de mercado. Se firmaron acuerdos más competitivos, sin presiones impositivas ni congelamientos forzados. La gente volvió a alquilar según sus posibilidades y los dueños a invertir con reglas claras.
En cuanto al mercado de compra-venta, los precios en dólares se mantienen estables.
Valores moderados y menor morosidad
Durante el primer semestre de 2025, los alquileres subieron entre 8% y 13,5%. Esto es menor al Índice de Precios al Consumidor (15,1%) y al ICL (16,5%). Es decir, los valores se mantuvieron por debajo de la inflación, lo que marca una desaceleración real de los aumentos.
El 96,1% de los contratos se pagan en tiempo y forma, lo que refleja estabilidad y mayor previsibilidad. La morosidad es inferior al 4%, incluso menor que en otros mercados. Frente a escenarios de incertidumbre,el esquema libre generó confianza y cumplimiento.
Además, los inquilinos analizan mejor su presupuesto y comparan costos totales. Ya no solo importa el precio del alquiler, sino también las expensas y otros gastos. Esto redirige la demanda a zonas con mejor relación entre ubicación, calidad y costo de vida mensual.
Se estima que en 18 meses el 100% del stock inmobiliario operará bajo reglas de libre contratación.
Mercado de compra-venta aún estable, pero con oportunidades
En cuanto al mercado de compra-venta, los precios en dólares se mantienen estables. Un departamento de un dormitorio ronda los USD 87.000 en Nueva Córdoba y USD 55.000 en el Centro. Aún no se ve una reactivación fuerte por la falta de crédito hipotecario.
Sin embargo, los valores muestran alta dispersión según tipología, ubicación y estado. Algunas unidades se ofrecen a partir de USD 60.000, mientras otras superan los USD 130.000. Este panorama favorece a inversores que sepan negociar con lógica y previsión.
La venta está contenida, pero los alquileres muestran señales claras de un nuevo equilibrio. Los propietarios vuelven a confiar en el mercado. Y los inquilinos pueden elegir sin estar atados a condiciones rígidas impuestas por el Estado.
La derogación de la nefasta ley de alquileres marcó un punto de inflexión.
Lo que viene: previsibilidad con libertad de contratación
Para el segundo semestre, se espera que los precios sigan estables o con subas moderadas. Todo dependerá de la vacancia y de cómo continúe expandiéndose la oferta. Hoy hay unidades disponibles hace más de 60 días, lo que obliga a los propietarios a mantener o ajustar precios.
Lucas Péndola señaló que aún hay tres tipos de contratos conviviendo en el mercado: los firmados bajo libertad, los de la Ley 27.551 y los de la breve Ley 27.737. Se estima que en 18 meses el 100% del stock inmobiliario operará bajo reglas de libre contratación.
La derogación de la nefasta ley de alquileres marcó un punto de inflexión. Donde antes había rigidez y conflicto, ahora hay previsibilidad, diálogo y precios más accesibles. Es la evidencia concreta de que la libertad funciona y que el mercado, cuando se lo deja operar, encuentra su propio equilibrio.
