Menos impuestos, más capital formal y el regreso del crédito hipotecario cambiaron los incentivos para invertir en el mercado inmobiliario argentino.
En los últimos dos años se produjo algo que, para mí, todavía no está completamente incorporado en los precios: cambió radicalmente el marco de incentivos para invertir en real estate en Argentina. No fue una sola medida. Fueron varias.
1. Se eliminó el ITI
En julio de 2024 se derogó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles.
Era un impuesto del 1,5% sobre el valor de transferencia que alcanzaba, en términos generales, a personas humanas que vendían determinados inmuebles adquiridos antes de 2018. Hoy ese impuesto ya no existe.
2. Se eliminó Ganancias sobre la venta de inmuebles para personas humanas
Desde el 1 de enero de 2026, las personas humanas y sucesiones indivisas quedaron exentas del Impuesto a las Ganancias por los resultados de la venta de los inmuebles que estaban alcanzados por el régimen aplicable a propiedades adquiridas desde 2018.
Es decir: también desapareció el impuesto que gravaba la ganancia obtenida en esas operaciones.
3. Se eximió de Ganancias a los alquileres residenciales
También desde el 1 de enero de 2026, las ganancias obtenidas por personas humanas por el alquiler de inmuebles destinados a casa-habitación quedaron exentas de Ganancias.
Eso mejora directamente el rendimiento neto de tener una propiedad residencial en alquiler.
4. Se hizo el blanqueo de capitales
La Ley 27.743 creó en 2024 el Régimen de Regularización de Activos.
Permitió exteriorizar hasta USD 100.000 sin impuesto y también regularizar montos mayores bajo determinadas condiciones. Además, los fondos podían destinarse a inversiones autorizadas, incluyendo determinados proyectos inmobiliarios registrados.
Eso permitió que una masa de ahorro que estaba fuera del sistema pudiera volver a convertirse en inversión.
5. Se creó la Ley de Inocencia Fiscal
A fines de 2025 se aprobó la Ley 27.799 y en febrero de 2026 se reglamentó el Régimen de Inocencia Fiscal.
Entre otras modificaciones, creó y protegió un régimen simplificado de Ganancias orientado a reducir el peso que tenía la variación patrimonial como mecanismo de control y facilitar la incorporación de ahorros al circuito formal.
Para un país donde históricamente hubo una enorme cantidad de dólares fuera del sistema, es un cambio relevante.
6. Volvió el impulso al crédito hipotecario
En agosto de 2026 el Gobierno anunció un nuevo mecanismo para canalizar hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad hacia los bancos mediante depósitos UVA de largo plazo.
Esos recursos deben destinarse a créditos hipotecarios para primera vivienda. Con los montos promedio actuales, el Gobierno estima que podrían financiar aproximadamente 17.000 a 18.000 familias.
Y el crédito tiene algo particularmente importante para el real estate: incorpora compradores que antes no podían acceder al mercado.
Cuando juntás todas las medidas, el cambio es enorme:
Menos impuestos para vender.
Menos impuestos para alquilar.
Capital que volvió al sistema a través del blanqueo.
Mayor facilidad para canalizar ahorro formal hacia inversiones.
Y nuevamente crédito hipotecario.
No significa que los precios tengan que subir automáticamente. Pero sí significa algo mucho más concreto: hoy existen más incentivos para comprar, invertir, alquilar y vender inmuebles que hace algunos años.
Y cuando al mismo tiempo tenés precios relativamente rezagados y una demanda que empieza a recuperar herramientas de financiamiento, para mí vale la pena prestarle mucha atención al real estate argentino.
