El regreso a la ciudad: por qué se está revirtiendo el éxodo a Zona Norte

Entonces, los padres se encuentran viviendo solos en una casa enorme, con habitaciones vacías, un jardín que mantener y expensas que pagar. Lo que antes era una solución ideal para una familia numerosa empieza a perder sentido.

Y ahí aparece nuevamente la ciudad como una alternativa atractiva.

El verdadero lujo del futuro será vivir experiencias

Pero hay otro factor que considero todavía más importante a largo plazo.

Creo que en el futuro las personas van a valorar cada vez más las experiencias por encima de la cantidad de metros cuadrados que poseen.

Y, desde ese punto de vista, pocas cosas pueden competir con una gran ciudad.

Buenos Aires tiene una riqueza cultural extraordinaria. Sus museos, teatros, librerías, cines, restaurantes, plazas, parques, discotecas, edificios históricos y su arquitectura ofrecen una cantidad prácticamente inagotable de experiencias.

Vivir en una ciudad significa tener todo eso al alcance de la mano.

Poder salir caminando a cenar, ir al teatro, visitar una exposición, recorrer una librería o simplemente disfrutar de la arquitectura de un barrio es una forma de calidad de vida que muchas veces subestimamos.

Por supuesto, vivir en un barrio cerrado tiene ventajas indiscutibles: tranquilidad, seguridad, espacios verdes y mayor privacidad. Pero esas ventajas tienen una contrapartida cuando la mayor parte de nuestra vida laboral, educativa, social y cultural transcurre dentro de la ciudad.

El tiempo también es patrimonio. Y recuperar horas de vida que antes se perdían viajando tiene un valor enorme.

¿Qué significa esto para el mercado inmobiliario?

Mi visión es que estamos comenzando a observar una reversión parcial del éxodo que produjo la pandemia.

No significa que los countries vayan a desaparecer ni que todas las familias quieran abandonar Zona Norte. Pero sí creo que la demanda por propiedades bien ubicadas dentro de la Ciudad de Buenos Aires va a seguir fortaleciéndose.

El dinamismo que mostró el mercado porteño en los últimos dos años, con una recuperación muy importante de las escrituras, es consistente con este renovado interés por la ciudad, aunque también responde a otros factores, como la recuperación del crédito hipotecario.

En definitiva, creo que la pandemia nos hizo valorar el espacio, el jardín y la pileta. Pero el regreso a la normalidad nos está recordando el valor de la ubicación, del tiempo y de las experiencias.

Y si tuviera que resumir mi visión inmobiliaria de los próximos años en una sola frase, sería esta:

Durante la pandemia, la gente estuvo dispuesta a alejarse de la ciudad para ganar metros cuadrados. Hoy está empezando a resignar metros cuadrados para recuperar tiempo y calidad de vida.

Y creo que esa tendencia va a seguir impulsando el valor de los inmuebles bien ubicados en Buenos Aires.

Hace cinco años, en plena pandemia, parecía que el futuro estaba fuera de las grandes ciudades. El teletrabajo, las universidades virtuales y las clases online habían cambiado por completo nuestra manera de vivir. Si podías trabajar y estudiar desde cualquier lugar, ¿por qué no mudarte a una casa con jardín, pileta y espacios verdes en Zona Norte?

Miles de familias tomaron esa decisión. Los barrios cerrados y countries experimentaron un fuerte crecimiento de la demanda y la vida lejos de la ciudad parecía ser el nuevo paradigma.

Sin embargo, cinco años después, la ecuación comenzó a revertirse.

Las oficinas volvieron a la presencialidad, las universidades recuperaron sus aulas y los colegios retomaron su funcionamiento habitual. Y con ese regreso apareció nuevamente uno de los grandes problemas de vivir lejos de la ciudad: el tránsito.

Hoy, los accesos a Buenos Aires, especialmente la Panamericana, presentan congestionamientos diarios que pueden transformar un viaje relativamente corto en horas perdidas arriba del auto.

Hagamos una cuenta sencilla. Una persona que vive en Zona Norte y trabaja cinco días por semana en el centro porteño, con una hora y media de ida y otra hora y media de vuelta, pasa tres horas diarias viajando.

Son 15 horas semanales y 780 horas anuales. Es decir, 32,5 días completos al año arriba del auto, suponiendo 52 semanas de viajes. Más de un mes de vida dedicado exclusivamente a trasladarse.

Siempre digo, medio en chiste y medio en serio, que cada vez que hay tránsito pesado en la Panamericana, sube el valor de mis inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires.

Y creo que esa frase resume bastante bien lo que está empezando a suceder.

Cada vez más familias que se habían mudado a Zona Norte buscan volver a tener una base en Capital, aunque sea mediante la compra de un departamento de dos ambientes para utilizar durante la semana. La cercanía al trabajo, a las universidades y a las actividades cotidianas vuelve a ser un atributo fundamental.

La sobreoferta de casas y el costo de reposición

Del otro lado de esta tendencia encontramos un mercado de casas con una oferta muy importante, especialmente en barrios cerrados y countries de la provincia de Buenos Aires.

Hoy podemos encontrar propiedades que se venden por USD 200.000 y cuya construcción desde cero, sin contar necesariamente el terreno, podría costar USD 400.000.

Es decir, hay casas usadas que se están comercializando muy por debajo de su costo de reposición.

Es un fenómeno particularmente interesante porque los costos de construcción en dólares se encuentran en niveles históricamente elevados. Sin embargo, eso no significa que el mercado esté dispuesto a pagar por una casa usada lo que costaría construirla nuevamente.

A esta situación se suman las expensas elevadas, los costos de mantenimiento de las propiedades grandes y los cambios en las necesidades familiares.

Muchas familias se mudaron a countries cuando sus hijos eran chicos, buscando seguridad, jardín y espacios para jugar. Pero los años pasan, los hijos crecen, comienzan la universidad, consiguen trabajo y eventualmente se mudan a Capital.