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Economía

Ley de Alquileres: un mercado más caro para inquilinos y propietarios

Esta semana se le dio la sanción definitiva a la infame Ley de Alquileres, y mientras muchos sectores lo celebran como una victoria, solo se condena a inquilinos y propietarios a comprar y vender en un mercado menos flexible y más caro.

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Esta semana se le dio la sanción definitiva a la infame Ley de Alquileres, que muchos sectores celebran como una victoria para los inquilinos pero en realidad lo único que hará es condenar a inquilinos y propietarios a una mercado menos flexible y más caro.

La nueva normativa que rige a partir de ahora para los contratos de alquiler, plantea nuevas disposiciones que, en teoría, significan la incorporación de nuevos beneficios para los inquilinos. En la práctica, no parece ser así. 

Como también advertimos anteriormente, a grandes rasgos, la ley supone las siguientes normativas principales: 

• La actualización de los contratos dejará de ser semestral, y pasará a ser anual. Esto significa que el monto a definir por un año, deberá ajustarse previamente de acuerdo con una cláusula elaborada entre el IPC (que mide el INDEC) y el RIPTE (que mide la variación real de los salarios medios). La cláusula de ajuste se vale del 50% de cada índice mencionado. 

Los pagos por mes anticipado y el depósito de garantía, no podrán se superiores al equivalente de un mes de alquiler, respectivamente

El plazo mínimo de contrato se amplía, pasando de dos a tres años, con ciertas excepciones previstas en el Código Civil y Comercial.

• Se torna obligatorio declarar los contratos de locación ante la AFIP.

• Los gastos o expensas que estés vinculados servicios normales y permanentes, quedan exclusivamente a cargo del locatario. Las expensas extraordinarias quedarán a cargo del locador.

La garantía para el contrato se vuelve menos exigente para el inquilino, y se permitirá ofrecer más alternativas además de una propiedad inmueble. Se deberán aceptar avales bancarios, seguros de caución, fianzas o recibos de sueldo. A su vez, el monto de la garantía no puede exceder el monto de cinco veces el valor mensual del alquiler, excepto que la garantía sea de ingresos, y en ese caso se elevaría hasta diez veces. 

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Este paquete supone una serie de dificultades, tanto para inquilinos como para propietarios. A pesar del apoyo de algunas organizaciones de locatarios, lo cierto es que la cláusula de ajuste podría ser altamente perjudicial para ellos.
Hasta el momento, el ajuste se pactaba libremente, de forma tal que se ataba al valor semestral del alquiler a la inflación esperada para ese período. Sin embargo, los ajustes se tornaron cada vez más inútiles a la hora de compensar la inflación. 

En 2019, el ajuste promedio en los alquileres alcanzó el 33%, mientras que la inflación fue claramente más alta. Bajo la nueva normativa, independientemente de la voluntad de las partes, los contratos están atados a una nueva cláusula de ajuste obligatoria.
Por esta razón, es factible considerar que los nuevos aumentos podrían ser fácilmente superiores a los que se hubieran pactado en una libre negociación, como se venía haciendo hasta ahora.

De hecho, el costo real del alquiler se redujo considerablemente en los últimos 10 años, sin cláusulas de ajuste obligatorias. La ley es contraproducente para los inquilinos, puesto que de aplicar la misma cláusula que hoy se hace obligatoria, los alquileres se hubieran encarecido.

El economista de la consultora Invecq, Matías Surt, aplicó la fórmula actual a los alquileres en los dos últimos años, para demostrar que la aplicación de la nueva ley, lejos de significar un beneficio, supone más problemas.
Las conclusiones son tajantes, pues, usando los lineamientos de la nueva cláusula, los montos en los dos últimos años llegarían incluso a ser 100% más altos de lo que en realidad fueron bajo el libre pacto de las partes.

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Como si esto no fuera suficiente, al prohibir ajustes semestrales y tornarlos anuales, existe una gran probabilidad de que se produzcan aumentos iniciales cada principio de año. Es decir, el monto inicial por el que se pactarían los contratos aumentaría, y este mismo monto se ajustaría de acuerdo a las normativas de la ley durante el año.

La organización "Inquilinos Agrupados", aclaró su amplia adhesión a los lineamientos de la nueva legislación. 

Es curioso y hasta tragicómico, la manera en que deberán explicarle a sus representados el hecho que de serán menos las propiedades que estarán a disposición, serán menos los contratos renovados, serán más caros los alquileres bajo la nueva cláusula, y posiblemente aflorarán los contratos "en negro"

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El otro gran grupo perjudicado por la ley es, lógicamente, los propietarios. Es realmente difícil encontrar una ley de alquileres que perjudique a ambas partes de la negociación, pero parece que así lo consiguió el kirchnerismo. 

La extensión de los contratos de dos a tres años, supone un enorme incentivo para dejar de alquilar, o simplemente no pensar en alquilar. Esto se deduce fácilmente de los riesgos que supone emprender la actividad, y el hecho de comprometerse a un plazo más largo, deriva directamente en una menor oferta de propietarios dispuestos a ofrecer su propiedad en alquiler.

En caso de existir problemas con el inquilino, el propietario no podría hacer nada hasta terminar ese plazo de tres años que fue obligado a pactar.
En caso de incumplimientos en los contratos, la ley imposibilita mecanismos aceitados para facilitar el desalojo, y esto también distorsiona enormemente la oferta de inmuebles.

Muchos propietarios disponían del alquiler de inmuebles a modo de compensar ingresos mensuales, como es el caso de jubilados que utilizaban este mecanismo para mantenerse. La ley actual supone muchas dificultades para todos, y ninguna facilidad para nadie.  

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Economía

El Banco Central rebajó la tasa de política monetaria de los Pases del 60% al 50% y se espera un colapso de la inflación

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La carga de intereses a cuenta de los pasivos remunerados es cada vez menor, después de la quinta reducción de tasas en lo que va de la presidencia de Javier Milei. La autoridad monetaria también tomó la decisión de incrementar nuevamente el encaje legal aplicado sobre las billeteras virtuales.

El Banco Central al frente del Presidente Santiago Bausili determinó una nueva reducción de la tasa de política monetaria de referencia, aquella a cuenta de los Pases, pasando del 60% al 50% nominal anual a partir del 2 de mayo. De esta forma, la tasa efectiva anual fue establecida en el 64,82% según informó el propio BCRA.

En otras palabras, los pasivos remunerados que emite el Banco Central pasan a abonar una tasa nominal equivalente al 4,2% por mes, a cuenta de los Pases que se renuevan cada día. 

La decisión oficial responde a la drástica caída de las expectativas de inflación para los próximos meses, un hecho que se refleja claramente en el informe de expectativas REM que elabora la autoridad monetaria. Las principales consultoras privadas del país también dan cuenta de esta situación, y proyectan un claro escenario de desinflación para 2024.

Las mediciones inflacionarias de alta frecuencia están reflejando el colapso de la variación de los precios minoristas en alimentos y bebidas. Para la consultora LCG, la variación semanal en este rubro fue negativa por más de 1 punto porcentual al término de la quinta semana de abril. 

Los sondeos de Alphacast también prevén una ligera caída de precios hacia la segunda mitad del mes pasado, considerando al rubro de los alimentos. En la misma dirección, el economista Alberto Cavallo (el hijo del exministro de Economía) anticipó mediante un índice diario de precios que la inflación ya está viajando al 5% mensual, descontando el efecto de las tarifas de los servicios públicos.

Entran en juego dos lógicas principales detrás de la rebaja de tasas. En primer lugar, la caída de la inflación efectiva y de la inflación esperada permiten una tasa de interés más baja, ya que de este modo se evita generar rendimientos excesivos medidos en dólares. Pero por otro lado, y más importante aún, la caída de la tasa de interés (en un contexto de cepo cambiario) permite sanear el balance del Banco Central y reducir la expansión monetaria a cuenta de los pasivos remunerados.

La carga de la deuda remunerada en pesos del BCRA es cada vez menor en relación al PBI, y lo mismo ocurre con el pago de sus respectivos intereses. Y desde el Gobierno nacional, el superávit fiscal concretado durante los primeros 3 meses del año permite anular cualquier tipo de financiación monetaria para el fisco.

El Banco Central de Bausili también tomó la decisión de elevar la tasa de encaje aplicado para billeteras virtuales del 10% al 15%, y de esta manera es altamente probable que disminuyan los rendimientos de alternativas como por ejemplo Mercado Pago, además del efecto que tuvo la reducción de tasas.

Se busca generar un marco de reglas de juego que genere incentivos para la compra de títulos públicos al Tesoro por parte del mercado. Esto responde a dos fines bien concretos: por un lado el rollover de la deuda interna en pesos a plazos más extensos, y en segundo lugar la retención de pesos para cancelar Adelantos Transitorios con el propio BCRA (una manera adicional para retirar pesos de la circulación).

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Economía

La reforma tributaria que propone Biden amenaza con destruir hasta 788.000 puestos de trabajo a tiempo completo para el año 2025

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Así lo sugiere un reciente informe de la Tax Foundation, estimando el efecto total de los aumentos impositivos que propone la campaña de Biden de cara a las elecciones. Se estima una reducción del 2,2% en la tasa de crecimiento potencial del PBI en caso de aprobarse los cambios.

El Presidente Joe Biden lanzó una agenda económica completamente radicalizada hacia la izquierda, buscando contentar al ala más extremista de su partido (anteriormente representada por el excandidato Bernie Sanders en la contienda electoral del 2020).

En este sentido, el Presidente recuperó una profunda impronta favorable a subir generalizadamente los impuestos en Estados Unidos, tanto para empresas como para personas físicas y para productos importados. Se buscan gravar ingresos, patrimonios y bienes con tasas sustancialmente más elevadas que las actuales.

La Tax Foundation desarrolló un reciente informe estimando el impacto económico que podría desatar el plan fiscal de Biden para el año 2025. Se estima una reducción total del 2,2% en la tasa de crecimiento potencial del PBI, una caída del 3,8% en el capital social potencial acumulado en las empresas, una reducción del 1,6% sobre la masa salarial promedio, y finalmente la destrucción de hasta 788.000 puestos de trabajo a tiempo completo en el sector privado, en relación a la cantidad que cabría esperar de no aprobarse las subas impositivas.

La agenda de los demócratas es, y por diferencia, la más ambiciosa y extremista desde la era de Franklin D. Roosevelt. El esquema tributario resultante de una eventual victoria de Biden en las próximas elecciones de noviembre queda resumido de la siguiente manera:

  • Aumento de la tasa del impuesto sobre la renta empresarial del 21 por ciento al 28 por ciento (a partir del año fiscal 2025)
  • Aumento del impuesto mínimo alternativo corporativo introducido en la Ley de Reducción de la Inflación del 15 por ciento al 21 por ciento (a partir de 2024)
  • Cuadruplicar el impuesto a la recompra de acciones implementado en la Ley de Reducción de la Inflación del 1 por ciento al 4 por ciento (a partir de 2024)
  • Hacer permanente la limitación de pérdidas comerciales excesivas para las empresas de paso
  • Limitar aún más la deducibilidad de la compensación de los empleados según la Sección 162
  • Aumento de la tasa impositiva global sobre ingresos intangibles de baja tributación (GILTI) del 10,5 por ciento al 21 por ciento, calcular el impuesto jurisdicción por jurisdicción y revisar las reglas relacionadas
  • Derogar la tasa impositiva reducida sobre los ingresos intangibles derivados del extranjero (FDII)
  • Ampliar la base del impuesto sobre la renta neta de inversiones (NIIT) para incluir ingresos comerciales no pasivos y aumentar las tasas del NIIT y el impuesto adicional de Medicare para alcanzar el 5 por ciento sobre ingresos superiores a $400,000
  • Aumento del impuesto sobre la Renta individual al 39,6 por ciento sobre ingresos superiores a $400 000 para declarantes solteros y $450 000 para declarantes conjuntos (a partir de 2024)
  • Gravar las ganancias de capital a largo plazo y los dividendos calificados a las tasas ordinarias del impuesto sobre la renta para Ingreso imponible por encima de US$ 1 millón de dólares, y gravar las ganancias de capital no realizadas en caso de fallecimiento por encima de una exención de US$ 5 millones, revirtiendo parcialmente la reforma de George Bush (2001-2003)
  • Triplicar los aranceles de importación para el acero y el aluminio provenientes de China, desatando una nueva guerra comercial con el gigante asiático

Pese a las subas impositivas, la administración Biden no propone un sendero sostenido de reducción del déficit fiscal, ya que la mayor parte del paquete tributario se vería acompañado por nuevas expansiones presupuestarias. 

Y a diferencia de la estrategia seguida por el expresidente Donald Trump, la guerra comercial con China que propone desatar Biden se produciría en un contexto de profunda caída en la competitividad fiscal de Estados Unidos, todo lo contrario a lo que ocurrió entre 2017 y 2020 (cuando las empresas estadounidenses disfrutaron de fuertes recortes impositivos).

Esto deja a Estados Unidos en una posición comparativamente difícil para forzar una nueva “tregua” con China en la cual se flexibilicen controles cambiarios o medidas arancelarias proteccionistas, como sí ocurrió tras el último acuerdo firmado en 2020.

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Economía

Con Milei, los bancos vuelven a cumplir su función fundamental: Prestarle dinero a familias y empresas y no al Estado

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Se redujo drásticamente la absorción de crédito a través del Estado nacional y el Banco Central, y se amplía la cantidad de recursos disponibles para ser prestados al sector privado productivo. La política económica del Gobierno produjo un punto de inflexión para el sistema financiero.

Desde la caída de la convertibilidad y el rebrote inflacionario en la Argentina, la proporción de crédito retenido deliberadamente por el sector público fue creciendo incesantemente en los últimos años.

El Estado se adueñó de una parte creciente en la cantidad de pesos disponibles generados por el ahorro del país, y en consecuencia se redujo la proporción canalizada por el sector privado (las familias y las empresas). Mientras que el crédito al sector privado superaba holgadamente el 20% del PBI durante el menemismo, al término del último experimento kirchnerista consiguió superar a duras penas el 7% del PBI en 2023

A partir de diciembre de 2023, la política económica ejecutada por el Presidente Javier Milei y el ministro Luis Caputo se propuso un giro drástico en la direccionalidad del crédito argentino. El superávit financiero del Sector Público Nacional (SPN) permitió liberar una gran masa de recursos para el sector privado, algo que hasta el momento parecía completamente imposible.

Por primera vez desde 2018 se produjo un rebrote de créditos hipotecarios, nuevamente atados a la unidad UVA más un cierto margen de rendimiento en términos reales. Estos créditos no solo permiten la reapertura del mercado de crédito inmobiliario, sino que además implican una fuerte presión para aliviar los aumentos sobre los precios de los alquileres.

A partir de la nueva política económica, los bancos privados debieron replantearse la canalización del crédito. El Gobierno nacional dejó de incurrir en amplias licitaciones por encima de sus posibilidades para financiar el déficit (las licitaciones actuales solo refinancian la deuda interna), y el Banco Central profundizó su agresiva política de rebajas en la tasa de interés que pagan los Pases (ahora hasta el 60% nominal anual).

Todo esto abrió la posibilidad de volver a financiar a las familias vía hipotecas, y a las empresas a través de diversos proyectos de inversión productiva. El Gobierno espera que este efecto, habitualmente llamado “crowding-in” o desplazamiento positivo, contribuya activamente a la reactivación de la actividad económica a partir del segundo semestre del año.

Dada la fuerte credibilidad en la política económica, el mayor ahorro del sector público (efecto recesivo) podría ser compensado por un repunte de la inversión del sector privado por la vía del crédito (efecto expansivo).

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