Durante décadas, los colegios inmobiliarios repitieron el mismo libreto: sin matrícula obligatoria, sin cajas previsionales compulsivas y sin su aparato disciplinario, el mercado quedaría en manos de improvisados, delincuentes y aventureros.
El argumento siempre fue el mismo. Ellos serían los guardianes de la seguridad jurídica. El resto, una amenaza para el acceso a la vivienda.
Pero hay un problema: después de décadas de tutela obligatoria, el mercado inmobiliario argentino continúa siendo opaco, caro, fragmentado, difícil de auditar y atravesado por operaciones, comisiones y valores que muchas veces no aparecen reflejados de manera completa en los registros oficiales.
Entonces, la pregunta es inevitable: ¿qué seguridad jurídica garantizaron?
La intermediación inmobiliaria es una actividad comercial. Consiste en conectar oferta y demanda a cambio de una comisión. No es una ciencia médica, no es ingeniería nuclear y tampoco una disciplina que requiera la bendición de una corporación para existir. Sin embargo, el sistema argentino consiguió transformar una actividad comercial en una carrera de obstáculos: título habilitante, matrícula, cuotas, bonos, aportes previsionales, controles territoriales, tribunales disciplinarios y cajas obligatorias.
Todo para conseguir el privilegio de trabajar
La burocracia bautizó ese esquema como “profesionalización”. En la práctica, funciona como una aduana de ingreso, un peaje de permanencia y, en algunos casos, una barrera de salida administrada por las mismas instituciones que viven de mantener cautivos a sus integrantes. Eso no es profesionalización. Es corporativismo.
Y lo más grave es que el sistema no sólo restringe la libertad de trabajar. También castiga la transparencia. En cualquier mercado razonable, facturar, declarar ingresos, registrar los valores reales y garantizar la trazabilidad de las operaciones debería ser lo más conveniente. En el mercado inmobiliario argentino sucede demasiadas veces lo contrario.
Cada operación transparentada activa una cadena de organismos dispuestos a reclamar su parte. Aparecen la carga tributaria, las cuotas colegiales, los aportes previsionales, los bonos, las presunciones de ingresos, las inspecciones y las obligaciones superpuestas.
La formalidad es un deporte de riesgo en el mercado inmobiliario
A mayor visibilidad, mayor exposición. A mayor facturación, más bocas aparecen para cobrar. A mayor trazabilidad, más sencillo resulta para las corporaciones presumir ingresos y exigir contribuciones.
Después se sorprenden por la informalidad que ellas mismas ayudaron a fabricar. El resultado es perverso: decir la verdad puede terminar siendo más caro que ocultarla.
Cuando eso ocurre, el problema deja de ser individual. Ya no alcanza con señalar al operador que no facturó o al propietario que declaró un valor distinto. El problema se vuelve institucional, porque el sistema creó los incentivos para que la transparencia sea una desventaja económica.
Los costos tampoco desaparecen por arte de magia. Los pagan los propietarios, compradores, inquilinos y usuarios mediante servicios más caros, menos competencia, mayores comisiones y menos alternativas para elegir.
Los colegios dicen proteger al consumidor, pero cada barrera que levantan reduce la competencia que podría beneficiarlo. Dicen defender la transparencia, pero administran un sistema que vuelve más costoso transparentar. Dicen garantizar seguridad jurídica, pero el mercado que controlan continúa siendo opaco. La contradicción ya no puede ocultarse detrás de una credencial.
El misterioso 98%
Las organizaciones defensoras del modelo corporativo afirmaron públicamente que el 98 % de las operaciones inmobiliarias pasa por martilleros matriculados. El dato es extraordinario. También es extraordinariamente incómodo para quienes lo difundieron.
En primer lugar, porque presentar ese porcentaje como una muestra de confi anza social es una tomadura de pelo. Fueron esas mismas instituciones las que consiguieron que cualquier persona que pretendiera operar legalmente debiera someterse a sus títulos, matrículas, pagos y jurisdicciones.
Cerrar todas las puertas, dejar una sola abierta y después celebrar que el 98 % ingresó por allí no demuestra preferencia. Demuestra coerción.
Pero supongamos que el porcentaje es verdadero. Si el sistema colegiado realmente controla casi todas las operaciones del mercado, debería existir una huella fiscal compatible con semejante dominio. Debería observarse una relación razonable entre cantidad de matriculados, contribuyentes registrados, operaciones realizadas, comprobantes emitidos y facturación declarada.
¿Existe? ¿Cuántas comisiones inmobiliarias se facturan realmente? ¿Cuántos comprobantes se emiten? ¿Cuánto dinero recaudan los colegios y las cajas previsionales? ¿Qué proporción existe entre el tamaño real del mercado y la actividad que aparece registrada? ¿Dónde están los datos?
Para empezar a responder estas preguntas, fue presentado un pedido formal de acceso a la información pública para que ARCA informe la cantidad de contribuyentes, la facturación y el volumen de comprobantes correspondientes a la actividad identificada bajo el código 682091.
La respuesta oficial deberá ser publicada y comparada con el relato de las corporaciones inmobiliarias.
No se trata de acusar individualmente a quienes trabajan dentro de este sistema. Muchos operadores son también víctimas de una estructura diseñada para cobrarles por entrar, por permanecer y, en ocasiones, hasta por retirarse.
Se trata de evaluar el resultado institucional de décadas de matrícula obligatoria, vigilancia colegial y previsión compulsiva. Y la encerrona es perfecta.
Si los datos fiscales revelan una actividad compatible con la dimensión del mercado, finalmente existirá una base objetiva para discutir. Pero si muestran una huella sustancialmente menor, sólo quedan dos posibilidades.
O el 98 % es propaganda corporativa y los colegios no controlan la actividad que dicen controlar.
O el 98 % es verdadero, los colegios dominan prácticamente todo el mercado y, aun así, fracasaron de manera rotunda en formalizarlo.
No existe una tercera alternativa cómoda. Si no controlan la actividad, no pueden presentarse como sus guardianes. Si la controlan, deberán explicar por qué el mercado continúa siendo opaco, difícil de auditar y parcialmente desconectado de los registros fiscales. En ambos casos, el discurso de la “seguridad jurídica” se desmorona.
El monopolio legal de los colegios inmobiliarios
Un monopolio no se vuelve útil por llamarse colegio. La existencia legal de una institución no demuestra su utilidad social. Una organización puede haber conseguido una ley que obligue a financiarla y continuar siendo completamente irrelevante para el consumidor. Puede presentarse como guardiana de la ética mientras persigue a quien compite sin su autorización. Puede hablar de calidad mientras bloquea la entrada de mejores operadores. Puede invocar transparencia mientras crea incentivos para esconder. Puede hablar de seguridad jurídica mientras vuelve económicamente inconveniente cumplir la ley.
El sistema colegiado no necesita demostrar valor para sobrevivir porque no depende de la elección de sus integrantes. Depende de la coerción. Los buenos servicios se venden. Los privilegios se imponen. Si los colegios agregan valor, que compitan. Que convenzan a los operadores de matricularse voluntariamente. Que atraigan asociados por la calidad de sus cursos, sus seguros, su respaldo jurídico, su reputación o sus certificaciones. Si sus servicios son tan indispensables como aseguran, no deberían necesitar una ley que obligue a contratarlos.
Lo mismo vale para las cajas previsionales. Si ofrecen una cobertura extraordinaria, los actores inmobiliarios deberían correr a afiliarse voluntariamente. Si para sostenerlas es necesario impedir que una persona se vaya, perseguirla por deudas o continuar reclamándole aportes aunque ya no ejerza, el problema no es el afiliado.
El problema es el sistema. La verdadera calidad no necesita un monopolio legal. La mediocridad sí.
Desregular no significa eliminar controles. Significa eliminar el monopolio corporativo del control. Significa reemplazar la autorización previa por responsabilidad efectiva. Significa que quien cause un daño responda ante la Justicia, no ante un tribunal integrado por competidores con intereses propios. Significa reemplazar la matrícula compulsiva por certificaciones voluntarias, los límites territoriales por competencia nacional y los privilegios legales por reputación.
La defensa del consumidor no depende de una matrícula colocada detrás de un apellido. Depende de contratos claros, información verificable, seguros de responsabilidad, trazabilidad, antecedentes públicos, sistemas de reputación y sanciones concretas frente a daños reales. Eso es control. Cobrar una cuota para permitir trabajar no lo es.
La actividad inmobiliaria necesita más facturación, más competencia, más tecnología, más información y mayor responsabilidad. No necesita más sellos, rituales, cajas ni dirigentes corporativos arrogándose la representación de una industria que funciona a pesar de ellos.
La formalidad no se construye multiplicando organismos que cobran una porción de cada movimiento.
Se construye reduciendo el costo de cumplir. No se construye persiguiendo al que trabaja sin permiso corporativo. Se construye castigando al que estafa, incumple o perjudica a otro, tenga o no tenga matrícula. No se construye obligando a todos a entrar por una sola puerta. Se construye permitiendo que el consumidor elija.
La desregulación inmobiliaria no pretende destruir la formalidad. Pretende rescatarla de quienes la convirtieron en un negocio obligatorio. Porque cuando la ley hace más costoso decir la verdad que ocultarla, la opacidad deja de ser una anomalía. Se convierte en el resultado lógico del sistema.
Y cuando quienes fabricaron ese sistema se presentan como guardianes de la seguridad jurídica, ya no estamos frente a una simple contradicción.
Estamos frente a la inseguridad antijurídica institucionalizada.
