Durante décadas, los colegios inmobiliarios repitieron el mismo libreto: sin matrícula obligatoria, sin cajas previsionales compulsivas y sin su aparato disciplinario, el mercado quedaría en manos de improvisados, delincuentes y aventureros.
El argumento siempre fue el mismo. Ellos serían los guardianes de la seguridad jurídica. El resto, una amenaza para el acceso a la vivienda.
Pero hay un problema: después de décadas de tutela obligatoria, el mercado inmobiliario argentino continúa siendo opaco, caro, fragmentado, difícil de auditar y atravesado por operaciones, comisiones y valores que muchas veces no aparecen reflejados de manera completa en los registros oficiales.
Entonces, la pregunta es inevitable: ¿qué seguridad jurídica garantizaron?
La intermediación inmobiliaria es una actividad comercial. Consiste en conectar oferta y demanda a cambio de una comisión. No es una ciencia médica, no es ingeniería nuclear y tampoco una disciplina que requiera la bendición de una corporación para existir. Sin embargo, el sistema argentino consiguió transformar una actividad comercial en una carrera de obstáculos: título habilitante, matrícula, cuotas, bonos, aportes previsionales, controles territoriales, tribunales disciplinarios y cajas obligatorias.
Todo para conseguir el privilegio de trabajar
La burocracia bautizó ese esquema como “profesionalización”. En la práctica, funciona como una aduana de ingreso, un peaje de permanencia y, en algunos casos, una barrera de salida administrada por las mismas instituciones que viven de mantener cautivos a sus integrantes. Eso no es profesionalización. Es corporativismo.
Y lo más grave es que el sistema no sólo restringe la libertad de trabajar. También castiga la transparencia. En cualquier mercado razonable, facturar, declarar ingresos, registrar los valores reales y garantizar la trazabilidad de las operaciones debería ser lo más conveniente. En el mercado inmobiliario argentino sucede demasiadas veces lo contrario.
Cada operación transparentada activa una cadena de organismos dispuestos a reclamar su parte. Aparecen la carga tributaria, las cuotas colegiales, los aportes previsionales, los bonos, las presunciones de ingresos, las inspecciones y las obligaciones superpuestas.
La formalidad es un deporte de riesgo en el mercado inmobiliario
A mayor visibilidad, mayor exposición. A mayor facturación, más bocas aparecen para cobrar. A mayor trazabilidad, más sencillo resulta para las corporaciones presumir ingresos y exigir contribuciones.
Después se sorprenden por la informalidad que ellas mismas ayudaron a fabricar. El resultado es perverso: decir la verdad puede terminar siendo más caro que ocultarla.
Cuando eso ocurre, el problema deja de ser individual. Ya no alcanza con señalar al operador que no facturó o al propietario que declaró un valor distinto. El problema se vuelve institucional, porque el sistema creó los incentivos para que la transparencia sea una desventaja económica.
Los costos tampoco desaparecen por arte de magia. Los pagan los propietarios, compradores, inquilinos y usuarios mediante servicios más caros, menos competencia, mayores comisiones y menos alternativas para elegir.
